第六节 替代原则◎

　　一、替代原则的含义

　　含义：要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　二、类似房地产和同一供求范围的含义 教材P20、179

　　类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似的房地产。同一供求范围(同一供求圈、同一市场)是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

　　三、为何要遵守替代原则

　　□经济学原理。同一种商品在同一市场上具有相同的市场价格。任何经济主体在市场上的行为，是要以最小的代价取得最大的经济效益。所以，任何理性的购买者，在购买产品商品时，会“货比三家”，从中选择效用最大、价格最低的。由于消费者的这种选择行为，使得相同产品的价格趋同。同样房地产的价格也符合这一规律，只是由于房地产的特殊性，使得房地产几乎没有完全相同价格。但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格应是接近的。

　　四、替代原则对房地产估价的要求

　　□若估价对象附近有若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。

　　□不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑相近效用的房地产价格的牵掣。特别作为同一估价机构，在同一个城市、同一估价时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的“价差”。

　　□替代原则是针对估价结果而言的，将各种估价方法测算出的估价结果放到市场中衡量，当估价结果没有不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可说是客观合理的。

　　□替代原理：把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则转化为替代原理。市场法是以替代原理为基础的。成本法中客观成本、收益法中客观收益，假设开发法中要从开发完成后的价值中减去后续开发建设的必要支出及应得利润，均是遵守替代原理来求取的。