第五节 估价时点原则●

　　一、估价时点原则的含义

　　□含义：要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。

　　□估价时点须依据估价目的来确定

　　二、为何要遵守估价时点原则

　　□影响房地产价格的因素不断变化，房地产市场不断变化，从而房地产价格和价值也不断变化

　　□时间变化，房地产状况可能发生变化

　　□估价不可能也不必要评估估价对象在所有时间上的价值

　　三、确立估价时点原则的意义

　　□说明评估价值对应的时间 □是评估估价对象价值的时间界限。

　　四、估价时点对房地产估价的要求—估价时点的设置

　　□在具体一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的，且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。

　　□在估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系。

　　□评估估价对象价值所依据的市场状况是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。

　　□估价时点不总是总“现在”，可以是过去(回顾性估价)、未来(预测性估价)。

　　估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

　　五、现实中各种估价目的的估价，其价格时点、估价对象状况与房地产市场状况的关系

　　1.估价时点为过去的情形，大多对估价结果有争议而引起的复核或鉴定估价。估价对象状况(产权性质、使用性质、建筑物状况等)、房地产市场状况要以原估价时点时的状况为准。房地产市场状况、估价对象状况可能发生了变化。

　　2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多为房地产损害赔偿和保险理赔案件。房屋征收：实施拆迁后，市场状况(繁华度)变差了，作为征收补偿目的以原繁华度下状况估价。

　　3.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，包括在建工程估价。

　　4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房价值。评估房屋拆迁产权调换房的房地产市场价格时应特别注意两点：①估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致;②估价对象状况(期房的区位、用途、面积、建筑结构等)，应与拆迁安置补偿协议中约定的为准。

　　5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况下，持别是预估房地产在未来开发完成后的价值。

　　★现状为在建工程的房地产。由于估价目的不同，可能同时存在着下列三种估价：①估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少;②估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间(如10个月)后将建成中的状况，而现在预售或预购它的价值是多少;⑦估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建上积经过一段时间(如10个月)后将建成中的状况，该状况的房地产在未来建成时的房地产市场状况下的价值是多少。