第三节 合法原则●

　　一、合法原则的含义

　　□含义：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。依法：不仅要依据宪法和相关法律、行政法规、估价对象所在地的地方性法规(自治条例、单行条例)、国际条约，还要依据国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范，高院司法解释，估价对象所在地国家机关颁发的政府规章和政策，以及估价对象的规划设计条件、出让合同、房屋租赁合同等。

　　□为何要遵守合法原则——房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。估价对象的权益须是依法判定的，委托人、估价师不可随意假定。有其法律、法规或政策等依据。

　　二、合法原则对房地产估价的要求——如何遵循合法原则

　　□依法判定的估价对象权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。

　　□遵守合法原则，应做到以下4点：

　　■依法判定的权利类型及归属：以房地产权属证书、权属档案(不动产登记簿)及相关合同等其他合法权属证明为依据。【注意】遵守合法原则是指依据法律、法规和政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应将其作为那种权利状况的房地产来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配。没有合法权利的房地产，应将其作为没有合法权利的房地产来估价。由此可知，评估价值通常>0，但也有可能≤0。

　　■依法判定的使用权利：以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。城市规划创造土地价值

　　■依法判定的处分权利：以法律、法规、政策或合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括：买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。法律、法规和政策规定或合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值为零。

　　■依法判定的其他权益：评估价值须符合国家价格政策。即评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。

　　□还可将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。即房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应由估价机构、估价师进行。

　　三、合法原则的应用

　　㈠ 房屋征收估价合法原则的具体应用P156

　　1、被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的性质和面积直接相关。被征收房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应不予估价。房屋征收估价须明确被征收房屋的性质和面积。

　　2、该房屋用途性质、面积建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　□以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准

　　□当地政府对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定

　　□拆迁当事人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，按协商结果确定

　　□对被拆迁房屋的性质不能协商一致，向规划部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致，向房屋面积鉴定机构申请鉴定;当地没有房屋面积鉴定机构，委托有相应资质的房产测绘单位测算。

　　㈡ 抵押估价合法原则的具体应用

　　□划拨地的房地产抵押价值：不含划拨土地使用权应缴纳出让金或相当于出让金的价款。

　　□有拖欠建设工程价款、尚未竣工或虽竣工但竣工之日起六个月内的房地产抵押价值：不应包含拖欠建设工程价款。

　　□再次抵押的房地产的抵押价值：不应包含已抵押担保的债权数额。

　　□法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象;如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。目前主要有下列法律、法规和政策规定了不得抵押的房地产：A.《物权法》第184条规定：下列财产不得抵押：①土地所有权; ②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产; ⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。B.《担保法》第三十七条规定：下列财产不得抵押：①土地所有权：②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥依法不得抵押的其他财产。第三十四条第(五)项的规定是：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。第三十六条第三款的规定是：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。C.《城市房地产抵押管理办法》第8条规定：下列房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产;②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。D.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)规定：对空置3年以上的商品房，不得作为贷款抵押物。

　　□法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象;如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。司法解释：经法定程序确认为违法、违章建筑物，其抵押无效。

　　□法律、法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产不应作为抵押估价对象;如委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。