第三节 人口因素◎

　　房地产需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。

　　一、人口数量

　　在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：人口密度增加有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格;人口密度过高，导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。人口增长率=人口自然增长率+人口机械增长率

　　二、人口素质

　　人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。社会文明的发达，文化的进步，公共服务设施的完善与普及，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格的上升;地区中居民素质低，组成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

　　三、人口结构

　　指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。人口家庭构成：对住宅类型的选择等有重要参考价值。家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数发生变动，从而引起所需要住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。随着家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房总量增加，房地产价格有上涨的趋势。