第二节 房地产自身因素●

　　房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。房地产自身因素是指构成房地产区位、实物和权益状况的因素。

　　一、区位因素

　　□房地产价格与区位优劣成正相关：房地产的区位不同，价格会有很大的差异;尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位所左右。人们的各种生产、生活等活动都需要房地产，并都对区位有所要求。房地产区位的优劣直接关系到业主或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响。

　　□在实际估价中，关键是要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的形成：先天的自然条件、后天的人工影响。房地产区位优劣的判定标准，因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡位于或接近经济活动的中心、要道通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公服设施较完备位置的房地产，价格较高;处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格较低。居住房地产：主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。商业房地产：主要看其繁华程度、临街状况、交通等。办公房地产：主要看其商务氛围、交通等。工业类房地产：通常需要视产业的性质而定，有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

　　□假设城市所在地区为一均质平原，则各种用途呈同心圆分布。各种用途对交通都有要求，且不同用途的敏感程度不同，在完全竞争市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，且梯度不同。城市用途分布：①零售业、②服务业、轻工业和批发业、③多层住宅、④平房住宅、⑤农业。

　　同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系：百货商店、妇女服装店、鞋店、妇女服装店、珠宝店、家具店、男人服装店、家具店、杂货店。

　　注意：请特别关注以下一段话(教材P123页)，以防止出选择题或者判断题。

　　□房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素与人文因素的总和。房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济位置却会发生变化——可能是由于城市规划的制定或者修改、交通建设或者改道，也可能是由于其他方面建设引起的。当房地产的区位由劣变优时，其价值会上升;反之，其价值会下跌。

　　□房地产区位因素是一个综合性因素，可分解为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

　　㈠位置

　　包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为整幢建筑物中的某个局部(如某层、某套)时，所处的楼层也属于位置因素。

　　1.方位。分析一宗房地产的方位：①在某个较大区域中的位置、②在某个较小区域中的位置。在较大区域中的位置：由于风向、水流等原因，是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。区位还包括房地产是位于其中的“高贵”地区还是“贫贱”地区。位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。在某个较小区域中的位置：如位于十字路口拐角处的房地产，是位于该十字路口的哪个角。中国处在北半球的地理位置，对十字路口拐角处的房地产来说，其价格高低依次为西北角、东北角、西南角、东南角。位于街道、水流、山坡的哪一侧。同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有所差异。背阳面地价高于向阳面地价，但寒冷地区则与此相反。中国古代称江河南阴北阳、山南阳山北阴。东西走向街道、水流：北侧房地产价格高于南侧;山坡地房地产：南坡价格通常高于北坡。

　　2.距离。一宗房地产与重要场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的远近，对价格有较大影响。距离越近的房地产，价值越高。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。交通路线距离：受路况、交通管制等影响，可及性、便捷性可能并孬好。使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　3.朝向。住宅：朝向是很重要的位置因素。住宅朝向影响采光。中国处在北半球，向南是阳光最充足的方位，一般认为：南方为上，东方次之，西又次之，北不良。在实际估价中，对住宅朝向细化后予以分析：南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。

　　4.楼层。当为某幢房屋中的某层、某套时，所在楼层是重要的位置因素，楼层影响到采光，视野(或景观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净(是否有通过水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权，地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总楼层数和有无电梯来区分。多层住宅：中间楼层最优，顶层较劣。中高层住宅：城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房：地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

　　㈡交通

　　出行的便捷，时耗等交通方便程度直接影响房地产价格。交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车的方便程度和收费标准等。开辟新的交通线路，会使沿线地区相关房地产升值。从时间上看：开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产升值作用一般停止。从空间上看：离站点越远所受的影响越小。某些房地产所处位置看起来交通方便，实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对某些房地产来讲会降低价格，而对另一些房地产的则可能会提高价格。

　　㈢周围环境和景观

　　影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

　　1.大气环境：所处地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等。

　　2.水文环境：地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何。

　　3.声觉环境。汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围有无农贸市场、中小学)等，可能形成噪声。

　　4.视觉环境。房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目。

　　5.卫生环境。清洁卫生状况包括垃圾堆放等情况。

　　6.人文环境。包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)。

　　注意：五大环境因素请大家一定要记住，以防止出多项选择题。

　　此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况。

　　㈣外部配套设施

　　开发用地：外部基础设施完备状况特别重要。已建成房屋：外部公服设施完备状况特别重要。

　　二、实物因素

　　㈠土地实物因素

　　1.土地面积。凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单价较低。但当此块土地与相邻土地合并后，会大大提高相邻土地利用价值时，相邻较狭小土地的价格可能会很高。地价与土地面积的大小的关系是可变的。城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，市郊或者农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因地区、不同消费习惯而有所不同。

　　2.土地形状。地价与土地形状成正相关。

　　3.地形。地面的高低起伏、平坦程度等影响到开发建设成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。一般来说，平坦的土地，价格较高;但过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

　　4.地势。在其他条件相同时，地势高的房地产价格要高于地势低的，因为地势低不仅下雨时容易积水，潮湿，且会影响建筑物的气势、可视性。写字楼：气势、可视性都很重要，商铺：可视性很重要。地势与当地降水量结合，可较好看到地势对房地产价格的影响。

　　5.土壤及地基状况。主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤污染需要处理费用、酸性土壤对混凝土有破坏作用。肥力因素影响农地价格。在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素。

　　6.地基。地基状况是指地基的承载力、稳定性、地下水位等。不同的地块，承载力可能不同。城市建设用地：地质条件对地价的影响较大。不同的建筑物对地基承载力有不同要求，承载力对地价的影响程度也有所不同。现代建筑技术可以克服不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，但要大大增加建设成本。因此，地价与土壤及地基状况关系的实质是土壤及地基状况的好坏决定着开发建设成本的高低。→假设开发法

　　7.土地开发程度。宗地的基础设施完备程度和场地平整程度。

　　㈡建筑物实物因素

　　1.建筑规模。建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性。不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

　　2.外观。包括建筑式样、风格、色调、可视性等。外观新颖优美，给人舒适感觉，则价高。

　　3.建筑结构。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。不同结构的建筑物造价一般不同，不同结构的建筑物价值会有所不同。

　　4.设施设备：是否齐全、完好。不同用途和档次的建筑物，对设施设备的要求不同。

　　5.装饰装修：是否适合人们的需要，其品位、质量等如何，是非常重要的因素。

　　6.层高和室内净高。层高或净高有一个合适的度，过低给人以压抑感，从而其价值较低;过高会增加建造成本、能源消耗，从而会降低建筑物价值。

　　7.空间布局。空间布局影响到建筑物的使用，不同用途的建筑物，对空间布局的要求并不相同。平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的，价值就高。住宅：平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价格高低的重要因素之一。

　　8.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。通风、采光、日照既有实物性质，又有区位因素性质。防水的基本要求：屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。保温隔热的基本要求：冬季能保温，夏季能隔热、防热。隔音的基本要求：防止噪声和保护私密性，能阻隔声音在室内与室外之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。通风的基本要求：能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。采光日照的基本要求：白天室内明亮，室内有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。住宅和办公楼：采光日照较重要。房地产价格与日照的关系：一般与日照成正相关，又可能与日照成负相关。受到周围建筑物或其他物体遮挡的房地产的价格，要低于无遮挡情况下的类似房地产的价格，日照对房地产价格的影响还可从住宅的朝向对其价格的影响中看出。

　　9. 维修养护情况及完损程度。完损程度是综合性因素，含建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。

　　三、权益因素

　　拥有一宗房地产就拥有了一定范围内的空间。拥有者在该空间不能随心所欲地利用。除建筑技术及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是这类限制)。房地产是构成环境的重要因素，存在外部性，会影响周围和社会公众的利益。一宗房地产所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度。房地产利用的限制有3个方面：①权利设立和行使限制;②使用管制;③相邻关系限制。

　　㈠权利状况

　　土地和建筑物的权利状况如何，如拥有的是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，这些权利是否完整、清晰等，价值有很大的差异。地役权：供用地是他人对土地享有一种有限的使用权，字面意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，地役权的存在会降低土地价值。此外，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。

　　㈡使用管制

　　对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定。规定用途：商业办公、居住、工业等不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(是用于商业、办公、居住还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。容积率的高低对地价也有很大的影响，在估价时一定要搞清楚容积率的确切内涵。城市规划：地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的。补交出让金：有的规定地下建筑面积不用补交或只按照地上建筑面积出让金水平的一定比例(如1/3)补交。

　　㈢相邻关系

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依法律、法规规定或按照当地习惯，相互之间应提供必要的便利或接受必要的限制而产生的权利义务关系。相邻关系是对所有权、使用权的限制。相邻关系要求房地产权利人应为相邻权利人提供必要的便利，包括：①应为相邻权利人用水、排水提供必要的便利;②对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利;③对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应提供必要的便利。相邻关系要求房地产权利人从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己土地上建造建筑物，不得违反工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。