第四章 房地产价格影响因素分析

　　房地产价格水平及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。把这些对房地产价格有影响的因素称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。做好房地产估价，必须知晓房地产价格的各种影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。

第一节 房地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影响因素的总认识●

　　房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们对房地产价格的影响。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：

　　1.不同的影响因素或其变化，引起房地产价格变动的方向不尽相同的：有的影响因素或其变化会降低房地产的价格，有的影响因素或其变化会提高房地产的价格。不同类型的房地产：同一影响因素或其变化引起房地产价格变动的方向可能不同。搞清楚这一点，有助于在估价时把握对房地产价值的调整方向，即面对某一影响因素或其变化时，对房地产价值测算结果是应向上调整还是应向下调整。

　　2.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素或其变化引起的房地产价格的升降幅度较大;有的影响因素或其变化引起的房地产价格的升降幅度较小。搞清楚这一点，有助于在估价时合理确定各种影响因素的权重和对房地产价值测算结果的调整幅度。

　　3.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的影响因素随着其变化会一起提高或一直降低房地产价格;有的影响因素在某一状况下随着其变化会一起提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格;有的影响因素从某一角度会提高房地产的价格，但从另一角度看会降低房地产的价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 修筑一条穿过某个居住区的道路，一方面改善了交通，会提高该居住区住宅的价格，另一方面由于噪声、汽车尾气和行走的不安全，会降低该居住区住宅的价值。至于影响如何，还要具体分析。距离该道路较远一点的住宅可能会升值，较近的可能会贬值。如该居住区允许部分改为商业用途，则临近道路的住宅肯定会增值。如在该居住区旁边修筑一条铁路、高速公路，则该居住区肯定贬值，这种影响是一向的。

　　4.有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不相同的：有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响要经过一段时间才体现出来。增减土地供应量、紧缩或放松开发贷款、限制或放宽购房对象、增减交易税费等调控政策措施，对房地产价格的影响需要一个过程。

　　5.各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的：随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素也许会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素也许会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响。

　　6.同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的：北方比南方更看重房屋朝向，南方比北方更看重“看风水”。

　　7.各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的：人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。如绿地率

　　8.某些影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或者数学模型来量化，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化，它们对房地产价格的影响主要依靠估价师的估价理论知识、实践经验及当地房地产市场的深入调查了解作出判断。

　　二、房地产价格影响因素的分类◎

　　□分类一：分为自身因素和外部因素

　　■自身因素：区位因素、实物因素、权益因素

　　■外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、其他因素6类

　　□分类二：分为一般因素、区域因素、个别因素

　　一般因素是指对广大范围的房地产价格水平有所影响的因素，如经济发展、物价、货币政策、利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。个别因素是指估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素，如位置、规模、土地形状、地势、建筑结构等。