第四节 房地产状况描述

　　对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、区位状况、实物状况、权益状况来描述。

　　一、房地产基本状况描述●

　　对房地产基本状况的描述，应简要说明下列几点：

　　1.名称——估价对象的名字。如，估价对象为××项目用地，××大厦(酒店)

　　2.坐落——估价对象的具体地点。估价对象位于××市××区××路××号

　　3.四至——估价对象的四邻。如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。

　　4.规模：⑴土地：土地面积;⑵建筑物：建筑面积或套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。如估价对象土地面积(房屋建筑面积)××平方米。旅馆：客房数或床位数，餐馆：同时容纳用餐人数，影剧院：座位数，医院：床位数，停车场：车位数。仓库：体积。

　　5.用途——估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途

　　6.权属：⑴土地：是国有土地还是集体土地;土地使用权(建设用地使用权还是宅基地使用权)、土地承包权、权利人;建设用地使用权(出让还是划拨);⑵房屋：所有权人

　　二、房地产区位状况描述

　　㈠位置

　　1.坐落——具体地点并附位置图。估价对象位于××市××区××路××号，其位置见位置图

　　2.方位——估价对象在大区域中的方向、位置及在小区域中的方向、位置。如估价对象位于××市××部(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部)，××路口××角(西北角、东北角、西南角、东南角)，××路××侧(东侧、西侧、南侧、北侧)

　　3.距离——估价对象与重要场所的远近。如估价对象离市中心××公里，离火车站××公里

　　4.朝向——估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。估价对象建筑物坐北朝南

　　5.楼层——当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在楼层

　　㈡交通

　　□出入可利用的交通工具：附近经过的公交汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路数量，到公交站点的距离。如××路公共汽车经过，到公共汽车约××米(步行约××分钟)

　　□道路状况：附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况(道路等级、路面状况、交通流量大小)，有无过路费过桥费及收费标准

　　□交通管制情况：步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等

　　□停车方便程度和收费标准：有无停车场、车位数、到停车场的距离等

　　㈢周围环境和景观：通常用文字并附照片来说明

　　□自然环境——环境是否优美、整洁，有无空气、水、噪声、固体废物、辐射等污染及其程度，环境卫生状况。住宅用地：周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

　　□人文环境——所在地区的声誉、居民特征(职业、素质)、治安状况、相邻房地产的利用状况等。

　　㈣外部配套设施

　　□外部基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。

　　□外部公共服务设施：一定距离内教育(幼儿园、中小学)、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

　　三、房地产实物状况描述

　　㈠土地实物状况

　　□土地面积：依法确认的面积，通常以㎡、h㎡表示。开发用地：项目规划占地面积和其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等。

　　□土地形状：用文字并附图说明。文字描述：形状(不)规则，长(正)方形，狭长等。可用宗地界址图、规划图、建筑总平面图来说明土地形状。

　　□地形：是平地还是坡地等。

　　□地势：指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。

　　□土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

　　□地基(地质)：地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(地下水的成分和污染情况)，有无不良地质地质现象(崩塌、滑坡、泥石流等)。

　　□土地开发程度：基础设施完备程度和场地平整程度，即三通一平、五通一平、七通一平及其内容等。

　　□其他。例如，临街商业用地：其临街宽度、临街深度、宽深比，农用地：排水和灌溉等。

　　㈡建筑物实物状况

　　⒈建筑规模：根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。面积：(套内)建筑面积、使用(居住、营业、可出租)面积。仓库：体积。旅馆：客房数或床位数及不同标准的客房或床位数，餐馆：同时容纳用餐人数或座位数、餐桌数，影剧院：座位数，医院：床位数，停车场：车位数。

　　⒉层数和高度：建筑物的总层数(地上层数、地下层数)和总高度。建筑物根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层、高层建筑和超高层建筑。住宅：①1～3低层;②4～6多层;③7～9中高层;④10层以上：高层。公共建筑及综合性建筑：总高度超过24m为高层(但不包括超过24m的单层建筑)，超过100m为超高层。

　　3.外观：外立面风格等，附外观照片说明。

　　⒋建筑结构：①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构

　　5. 设施设备：给排水、采暖、通风空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况及性能。

　　6. 装饰装修：是毛坯还是粗装修、精装修。说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。

　　7.防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。 8.层高和室内净高。

　　9. 空间布局：空间分区及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等说明。

　　⒑年龄(屋龄、房龄)和设计使用年限。年龄：开(竣)工日期。至少说明：建成年份(年代)。

　　11.维修养护情况及完损程度：地基的稳固性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)，地面、墙面、门窗等的破损情况等。

　　12. 其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位(开发商)、建筑师和设计单位、施工单位、工程监理单位、工程监理单位的名称或姓名、资质或资格、信誉、品牌等。在建工程或期房：工程进度(如正负零、结构某层，还是结构封顶)、预计竣工日期、预计交付日期等。

　　四、房地产权益状况描述

　　㈠土地权益状况

　　1.土地所有权：是国有土地还是集体土地。集体土地：由谁行使。如估价对象土地为农民集体所有，由××村委××村民小组代表集体行使所有权。

　　2.土地使用权：⑴是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包权及其权利人。建设用地使用权：出让还是划拨。出让土地使用权：土地使用期限及其起止年月日、可否续期。⑵是单独所有还是共有。共有：是按份共有还是共同共有及共有人。按份共有：每个人享有的份额。

　　3.土地使用管制：是农用地还是建设用地、未利用地。房地产开发用地：城市规划设计条件，包括：⑴用途;⑵容积率;⑶建筑密度;⑷绿地率;⑸建筑高度;⑹建筑后退红线距离;⑺建筑间距;⑻交通出入口方位;⑼停车泊位;⑽建筑体量、体型、色彩;⑾地面标高;⑿其他要求，如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律了、法规的规定。

　　㈡建筑物权益状况

　　⒈房屋所有权：⑴房屋所有权人。⑵房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。共有：是按份共有还是共同共有及共有人。按份共有：每个人享有的份额。

　　⒉出租或占用情况：有无出租、占用。已出租的：承租人、租赁期限、租金水平等。

　　3.其他权利设立情况：是否设立了抵押权、地役权等。

　　4.其他特殊情况：说明：①是否达到了法律、行政法规规定的转让条件。②是否属于法律、行政法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。③是否有拖欠建设工程价款。④是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑥是否房屋建设等手续不齐全。⑦是否房屋所有权不明确或归属有争议。⑧是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。⑨是否为违法、违章建筑。

　　5.其他：物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。