第二章 房地产

第一节 房地产的含义

　　一、房地产的定义◎

　　定义：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。

　　二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义◎

　　㈠土地的含义

　　□含义：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

　　□地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限

　　㈡建筑物的含义

　　□含义：指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和建筑物两大类。

　　□目前不同领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定

　　■房地产估价——建筑物包括房屋、构筑物

　　■建筑领域——将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物

　　■会计领域——将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋

　　■房地产管理法——房屋包括建筑物及构筑物

　　□本书据称建筑物：包括房屋和构筑物

　　□房屋和构筑物的区别： ■人们是否直接在里面进行生产或生活活动　■是否有门、窗、顶盖

　　◇亭子、宝塔为建筑物(非构筑物)

　　◇构筑物：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等

　　㈢其他土地定着物的含义 ——其他地上定着物、其他土地附着物、其他地上附着物

　　□含义：是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物，当事人另有约定的除外。

　　□其他土地定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或虽可分离，但是分离不经济，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或会使土地、建筑物的价值明显受到损害。如埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。

　　□仅仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，不属于其他地上定着物：如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。

　　□估价对象范围的界定(估价实务)

　　■如不含其他土地定着物的，应逐一列举说明;未作说明的，理解为在估价对象的范围内

　　■如含房地产外的财产的，应逐一列举说明，未作说明的，理解为不在估价对象的范围内

　　□在现实中，其他土地定着物往往可视为土地或建筑物的构成或附属部分，本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。

　　三、实物、权益和区位的含义●

　　㈠房地产实物的含义

　　□含义：指房地产中看得见、摸得着的部分。又分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面。

　　㈡房地产权益的含义

　　□含义：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

　　□房地产权益以房地产权利为基础，包括：

　　①房地产的各种权利：所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等

　　②受到其他房地产权利限制的房地产权利：设立了地役权、抵押权的房屋所有权、土地使用权

　　③受到房地产权利外的各种因素限制的房地产权利：城市规划、查封

　　④房地产的额外利益或收益：屋顶或外墙面租售做广告收入

　　□中国目前有：所有权、土地使用权、地役权地、抵押权、租赁权

　　■房屋所有权分为单独所有、共有、建筑物区分所有权

　　■建筑物区分所有权是复合性权利：①专有部分所有权、②专有部分以外的共有部分的持份权、③因共同关系所产生的成员权

　　■土地使用权：国有(集体)建设用地所有权(出让、划拨)、宅基地使用权、土地承包经营权

　　□建设用地所有权：实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权、空间权

　　□租赁权属于债权，其余属于物权

　　□在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值：实物的好坏决定着价值的高低。②一般的无形资产主要是权益的价值。③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。

　　□两宗实物状况相同的房地产，若权益不同，价值可能有很大的不同

　　□两宗权益状况相同的房地产，若实物状况不同，价值也可能有很大的不同

　　㈢房地产区位的含义

　　□含义：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

　　1、房地产的位置是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、距离、朝向、楼层

　　■坐落——所在的具体地点(如门牌号)

　　■方位——在所在区域(如城市、住宅小区、十字路口等)中的方向和位置

　　■距离——与重要场所(如市中心、车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等)的远近

　　■朝向——建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向

　　■楼层——当为某幢房屋中的某层、某套时所在的楼层

　　2、房地产的交通是指进出该宗房地产的方便程度——通达性，具体分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性 单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口

　　■可及性—由外到内：进来的方便程度 ■便捷性—由内到外：出去的方便程度

　　3、房地产的周围环境和景观是指该宗房地周围的自然环境、人文环境和景观。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况、相邻房地产的利用状况等

　　4、房地产的外部配套设施是指该宗房地外部的基础设施和公共服务设施

　　■基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施

　　■公共服务设施：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施

　　□区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中售价不同)

　　四、房地产的其他名称○

　　□不动产：中、法、意、日 物权法、法国民法典、担保法、日本和意大利民法典

　　□物业：香港→地产、物业、楼宇、房地产混用

　　□ real estate 和 real property

　　五、房地产的基本存在形态○3种

　　□土地形态。单独看待土地：■无视建筑物的存在 ■考虑建筑物存在对土地价值的影响

　　□建筑物形态。单独看待建筑物：■无视土地的存在 ■考虑土地存在对建筑物价值的影响

　　□房地形态——土地与建筑物合在一起并在估价时点时把它们作为一个整体来看待

　　□独立估价与部分估价的区别

　　■独立估价——评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时不考虑土地的影响

　　■部分估价——评估土地价值时考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时考虑土地的影响

　　□本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：

　　■房地产——可指土地、建筑物、土地与建筑物的合成体 ■土地—仅指土地部分

　　■建筑物——仅指建筑物部分 ■房地——专指土地与建筑物的合成体

　　□通常使用“地上建筑物”，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。在实际估价中要注意判定具体所指。

　　六、房地产含义的总结