第三节 房地产估价的现实需要

　　一、国有建设用地使用权出让的需要●

　　□招标——出让人：招标底价，投标人：投标价格

　　□拍卖——出让人：拍卖底价(保留价)、起叫价，竞买人：最高应价或报价

　　□挂牌——出让人：挂牌底价(保留价)、起始价，竞买人：最高报价

　　□协议——出让人：出让价格、协议出让最低价，使用者：最高出价

　　□无论哪种出让方式，都需要对拟出让的土地使用权进行估价，为出让人确定招标底价，拍卖、挂牌的底价、起叫(始)价，协议出让最低价，为投标人、竞买人、土地使用者确定报价、应价或出让价等，提供参与依据。

　　二、房地产转让和租赁的需要●

　　□没有两宗完全相同的房地产，故每宗房地产的价值通常都不相同

　　□一般单位和个人对影响房地产价格的房地产质量、功能、新旧程度、产权状况、占有使用情况、市场行情等难以了解和作出相应的判断

　　□房地产转让、租赁：通常需要估价为确定转让价格、租金等提供参考依据

　　■购买房地产——了解拟购买房地产的市场价值，确定合适出价(卖方要价合理与否)

　　■出售房地产——了解拟出售房地产的市场价值，确定合适要价(买方出价合理与否)

　　■出租房地产——确定租金(租赁价格)

　　■收回租赁期限未到期的房地产：确定(应给予承租人的)补偿价格

　　■租赁权转让：评估权利金(租赁权价格)

　　三、房地产抵押贷款的需要●

　　□房地产是一种良好的用于担保的财产

　　□抵押贷款的7种需要

　　①初次抵押估价

　　②再次抵押估价——余额部分可再次抵押，但不得超出其余额部分

　　③增加抵押贷款估价：以同一抵押房地产向现一抵押权人再次抵押

　　④抵押期间估价——对抵押房地产的价值监测

　　⑤转抵押估价——将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人

　　⑥续贷抵押估价——抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款

　　⑦处置抵押房地产估价

　　□贷款前期——提供房地产抵押价值评估、房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务

　　□贷款期间——提供抵押房地产及其价值动态评估

　　□贷款处置阶段——提供处置抵押房地产价值评估，提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务

　　四、房地产征收征用的需要 ●

　　□征收和征用的主要区别

　　征收：是强制收买——是所有权的改变，不存在返还问题

　　征用：是强制使用——是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应返还被征用人

　　□为了公共利益的需要，征收集体土地和城市不动产。因抢险、救灾等紧急需要而征用不动产。

　　□征地：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费用

　　□房屋拆迁：■拆迁补偿　　　　■保障被征收人的居住条件

　　□征用房地产：使用补偿(补偿金额相当于租金)、损失补偿

　　■毁损的：补偿金额=毁损前后的价值之差　　■灭失的：补偿金额=被征用房地产的价值

　　□产权调换差价=所调换房屋的房地产市场价值-被拆迁房屋的房地产市场价值

　　五、房地产税收的需要 ◎

　　□有关房地产的税收种类很多，如房产税、地产税、土地增值税、契税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收通常是房地产价值、租金或以房地产价值、租金为基础的房地产余值、增值额、价格差额等。

　　□中国现行房地产税收：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、房地产税、土地增值税、契税

　　□相关税收：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。

　　六、房地产损害赔偿的需要 ●

　　□损害赔偿的类型有：

　　■因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的——城乡规划法

　　■建造建筑物妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失

　　■施工挖基础不慎使邻近房屋倾斜，造成邻近房地产价值损失

　　■未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失　　■工程质量缺陷造成房地产价值损失

　　■使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失

　　■对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损失

　　■异议登记不当，造成房地产权利人损害　■非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失

　　■其他房地产损害赔偿：用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产造成损害

　　七、房地产分割的需要 ◎

　　□房地产分割采取折价或拍卖、变卖方式

　　□土地：在价值平均分配的基础上进行面积不等的分配;按面积平均分割，还需“多退少补”

　　□房屋：通常按自然间实物分割，再根据各部分之间的价值差异“多退少补”

　　八、房地产保险的需要 ○

　　□投保时：评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据

　　□保险事故发生后：评估所遭受的损失或建筑物重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据

　　九、房地产争议调处和司法鉴定的需要●

　　□对拍卖、变卖、抵押、征收、征用、损害赔偿等活动在有关价格、补偿金额或为它们提供参考依据的估价报告或估价结果有异议。→复核或鉴定

　　□衡量房地产的违纪、违法违规和犯罪情节轻重：考虑房地产的实物量、价值量

　　十、企业有关经济行为的需要 ◎

　　企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等

　　□企业对外投资：企业以房地产或房地产为主的非货币财产对外投资估价

　　□企业合资：企业以房地产或房地产为主的非货币财产出资估价

　　□企业合作：评估所提供的土地、房屋的价值，为确定各方的利益分配比例提供参考依据

　　□企业合并：评估被吸收企业的价值或其场地和房屋的价值

　　□企业分立：财产分割的估价

　　□企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而评估其公允价值或市场价值

　　十一、房地产管理的需要 ○

　　□确定最低出让价　　　　□调整出让金　　　□判断是否瞒报或作了不实的申报

　　□确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格

　　□确定应缴纳出让金数额或知道转让房地产所获收益中多少为土地收益、租金中含有多少土地收益

　　□知道拍卖所得价款中多少为出让金　　　　　□知道拍卖所得价款中多少为新增房屋所得

　　十二、其他方面的需要 ◎

　　□建设用地使用权届满需要的估价服务：确定出让金或地上建筑物、其他附着物的残余价值

　　□房地产开发过程中需要的估价服务：投资估算、收入预测、房地产定价等

　　□会计计量需要的估价服务：土地和建筑物之间的价值分配

　　□为出国需要提供财产价值证明的估价　　　　　　　　　　□为房地产证券化服务的估价