第一章 房地产估价概述

第一节 对房地产估价的基本认识

　　一、 房地产估价的含义 ◎

　　1、专业估价与非专业估价的不同

　　□非专业估价：是估计经济物品的价格或价值。

　　□专业估价的5大特点：

　　■由专业人员、机构完成——由具有专门知识和经验、具备足够数量的估价师等条件，取得相关资格的专业人员取得相应估价资质的估价机构完成

　　■是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见

　　■具有公信力——专业估价提供的意见较为科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受

　　■实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务行为

　　■承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。

　　2、房地产估价的概念

　　【完整定义】房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

　　【概念要点】①特定目的：估价目的;②特定房地产：估价对象;③特定时间：估价时点;④估价原则：确保具有公信力;⑤估价方法：确保科学性;⑥估价程序：确保科学和严谨;⑦特定的专业人员：房地产估价师。⑧专业意见：最终是否采纳，将取决于委托人。注意：八要点缺一不可。

　　【概念记忆要领】

　　□主体：估价师和估价机构

　　□客体：估价对象的价值

　　□依据(四依据)

　　■根据估价目的　　■遵守估价原则　　■运用估价方法　　■按照估价程序

　　□手段(三手段)

　　■分析——价值分析：对影响估价价值的因素进行分析

　　■测算——价值测算：运用数学公式或模型和数据计算对象价值

　　■判断——价值判断：根据测算出的结果以及市场行情、专业经验，对价值最终判定

　　☆分析是测算的基础，测算是判断的基础

　　□目的：对价值进行分析、测算和判断，提供相关专业意见

　　3、估价与评估的异同

　　房地产估价(房地产价值评估)：房地产价格评估(过去) 现在经常称为房地产评估

　　□估价：指价值评估(范围窄)

　　□评估范围较广：不仅包括价值评估，还包括质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、投资风险评估、贷款风险评估、制度政策评估等。

　　□估价师、估价机构除进行价值评估外，可进行其他相关评估和咨询顾问业务：价值分配、价值减损评估、经济损失评估、市场调研、可行性研究、项目策划、项目调查评价、购买分析、资产管理

　　4、国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

　　USA: Real Estate Appraisal 英联邦国家：Property Valuation 日、韩：不动产鉴定评价

　　香港：物业估值或物业估价 台湾：不动产估价

　　二、房地产估价的本质 (5点认识) ●

　　1、是评估房地产的价值而不是价格

　　□尽管叫价格评估，但评估的是价值非价格

　　□原因是为了避免与政治经济学中价值概念混淆

　　□价值与价格的区别：

　　■价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心

　　■价格是价值的外在表现，围绕价值而上下波动，是实际发生、已经完成且可观察到的事实

　　□关系：

　　■理论上价值决定价格(心理支配行为)

　　■估价上，从价格来推导出价值(通过行为来了解心理)

　　2、是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　房地产价值是客观的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟市场形成价格的机制和过程，把客观存在的房地产价值揭示出来。

　　□估价与定价的关系：谋和断的关系，参谋与决策的关系，历史上的房谋杜断的典故

　　□房地产估价是模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

　　□价值原本存在，而非发明创造出价值 →揭示或发现

　　3、是提供价值意见而不是作价格保证

　　□要点 ■估价结果是专业意见，而不是价格保证 ■估价师对自己的专业意见要承担法律责任

　　□估价专业意见分类

　　■咨询性或参考性的——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估

　　■鉴证性或证据性的——为第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品

　　□鉴证或证据性作用的估价所承担的法律责任，一般要大于咨询、参考性作用的估价。

　　□承担法律责任时，能证明自己无过错的除外(有举证责任) 刑法、公司法、证券法

　　4、估价有误差但误差应在合理范围内

　　□对估价准确性认识(5点认识)

　　①由于信息不完全和不确定，致使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免)

　　②所有的估价都有误差：评估价值=真实价值+误差

　　③估价允许误差较大(10%～20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。

　　④判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较

　　⑤一般不会重复来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等间接对其估价结果肯定或否定

　　□防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等

　　①房地产估价规范 ②城市房屋拆迁估价指导意见 ③房地产拆迁估价指导意见

　　★估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南等：■国际估价标准委员会(International Valuation Standards Committee，简称IVSC)：国际估价标准(International Valuation Standards，IVS);■欧洲估价师协会联合会(The European Group of Valuers' Associations，简称TEGoVA)：欧洲估价标准(European Valuation Standards，EVS);■美国估价促进会估价标准委员会(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)：专业估价操作统一标准(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP);■英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors，简称RICS)：评估和估价标准(RICS Appraisal and Valuation Standards);日本：不动产鉴定评价基准;■台湾“内政部”：不动产估价技术规则;香港测量师学会：物业估值准则(The HKIS Valuation Standards on Properties)。

　　5、既是一门科学也是一门艺术

　　□估价师的实践经验很重要

　　□影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握和量化

　　□必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于综合判断艺术水平

　　□因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验

　　三、房地产估价的必要性◎

　　㈠专业估价存在的基本前提 □独一无二 □价值量大

　　一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”2个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产若不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或常人依照通常方法便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽具有独一无二特性，但若价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，也不需要专业估价。

　　㈡房地产为何需要专业估价

　　□典型的不完全市场：不可移动性、独一无二性、价值量大

　　□有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，故需估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价

　　估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产交易秩序

　　□评估一般分专业

　　㈢房地产估价在估价行业中占主体

　　□房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少

　　□房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

　　房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要提供估价服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。

　　□房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

　　【判断】房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。