第二节　路线价法

　　一、路线价法概述

　　1、路线价法含义，路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。

　　2、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”;“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”，临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

　　路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”;而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格;而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格;②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。

　　3、路线价法适用的对象和条件，路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。

　　运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。

　　4、运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段;②设定标准临街深度;③选取标准临街宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街土地的价格。

　　二、路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。

　　三、设定标准临街深度，从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。

　　四、选取标准临街宗地，标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准临街深度;④临街宽度为标准临街宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数);⑤临街宽度与临街深度比例适当;⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数);⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。

　　五、调查评估路线价，路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相对数表示。

　　六、制作价格修正率表，价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象。

　　最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，

　　深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。

　　四三二一法则为例，

　　单独深度价格修正率为：40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

　　累计深度价格修正率为：40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

　　平均深度价格修正率为： 40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

　　(平均深度价格修正率=累计深度价格修正率X标准临街深度/所给临街深度)　　　　　　　　　　　160>140>120>100>87.2>78.0>70.8>65.0

　　七、计算临街土地的价值，

　　1、路线价法的计算公式，对于单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种，选用哪一种，需要根据所给路线价的含义来确定，在计算时要考虑临街土地的形状和临街状况。

　　①以标准临街宗地的总价作为路线价，应采用累计深度价格修正率(Σ单独深度价格修正率)：

　　总价=标准临街宗地的总价XΣ单独深度价格修正率(临街宽度与标准宽度相同时)

　　总价=标准临街宗地的总价XΣ单独深度价格修正率X临街宽度/标准宽度(临街宽度不标准)

　　②当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，也应采用累计深度价格修正率：

　　总价=标准临街宗地的总价X累计深度价格修正率X临街宽度。

　　③当以标准临街宗地的单价为路线价时，应采用平均深度价格修正率：

　　单价=路线价X平均深度价格修正率，总价=单价X临街宽度X临街深度

　　④如果临街土地的形状和临街状况有特殊情况时，还要做加减价修正，以标准宗地的单价为路线价的计算公式：V(单价)=路线价X平均深度价格修正率X其他价格修正率。或V(单价)=路线价X平均深度价格修正率+-单价修正额。前后临街的采用“重叠价值估价法”要先确定高价街与低价街的分界线，再分别计算各自的价值，然后加总。

　　前街影响深度=总深度X前街路线价/(前街路线价+后街路线价)，

　　后街影响深度=总深度X后街路线价/(前街路线价+后街路线价)，

　　三角形的要做辅助线使其成为矩形土地，然后依照前面公式进行计算，不过最后要乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地的价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。注意计算总价时，乘以深度和宽度后除以2(直角三角形面积只有矩形面积的1/2)，其他三角形土地价值的计算，通常先将该三角形土地做辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地。其他不规则形状土地可以将其划分为矩形和三角形土地，然后求出它们土地的价值再相加。