第三节　净收益的求取

　　运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入②有效毛收入③净运营收益④税前现金流量。税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

　　一、净收益测算的基本原理，收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益二是基于营业收入测算净收益前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

　　基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用=有效毛收入一运营费用。运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。对于寿命比整体建筑物经济寿命短的构件设备装饰装修等的折旧费应包含在运营费用中，会计上的折旧额是指建筑物折旧和土地取得费用的摊销。房地产改扩建费用如果能大大提高房地产的价值，则属于假设开发法估价的范围。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，两者相抵消，因此不将它作为运营费用的一部分。

　　运营费用与有效毛收入相比得到的是运营费用率。净收益率是指净收益占有效毛收入的比率。两者关系互补，净收益率=1-运营费用率。

　　基于营业收入测算净收益，有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

　　二、几种收益类型房地产净收益的求取

　　1、出租的房地产净收益求取，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用是(例如表6—1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。出租的房地产求取净收益需要扣除的费用 。

　　2、营业的房地产净收益求取，营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。(1)商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。(3)农地净收益的测算，是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣 除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。

　　3、自用或尚未使用的房地产净收益求取，自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。

　　4、混合的房地产净收益求取，对于现实中包含上述多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列方式之一求取：一是把费用分为固定费用和变动费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。二是先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，然后将两者相减。三是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别求取各自的净收益，然后予以加总。

　　三、求取净收益应注意的问题

　　1、房地产的收益可分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。

　　2、实际收益和客观收益，房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

　　收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值。承租人权益的价值评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值;反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。

　　同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值

　　3、乐观估计、保守估计和最可能估计。估价师应当要求估价师同时给出净收益的三种估计，除了评估房地产抵押价值应采用保守估计值外，其他目的的估价都应采用最可能估计。

　　四、收益期限和收益流模式的确定

　　1、收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。它应根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期的。对于未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。对于已约定不可续期的，按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。对于求取承租人权益的价值的，则收益期限为剩余租赁期限。

　　2、未来净收益流属于下列哪种类型，就选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①每年基本上固定不变;②每年基本上按某个固定的数额递增或递减;③每年基本上按某个固定的比率递增或递减;④其他有规则变动的情形。在实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有下列几种：(1)“过去数据简单算术平均法”(过去3-5年)(2)“未来数据简单算术平均法”(过去3-5年)(3)“未来数据资本化公式法”。通过调查、预测估价对象未来若干年的净收益，一般是3-5年的净收益，然后利用报酬资本化法演变出公式求取不变的净收益。