第二节　房地产价格的构成

　　以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。

　　一、土地取得成本，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：(1) 通过市场购买取得，土地取得成本包括土地使用权购买价格(用市场法、基准地价修正法、成本法取得)和买方缴纳的税费。(2) 通过征收集体土地取得，土地取得成本包括在征用中发生的费用(土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费用以及征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费和新菜地开发建设基金)和土地使用权出让金等。(3) 通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用(被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费和房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁估价费、房屋拆除和渣土清运费)和土地使用权出让金等。

　　二、开发成本，开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，对于土地取得成本中含有的房屋拆除费和场地平整费用的，则在此就不应没有或只有部分场地平整费用。(2)房屋建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用。(3)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)其他工程费，如工程监理费、竣工验收费(6)开发期间的税费。公共配套设施建设费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或在两者进行合理分摊。

　　三、管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

　　四、销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

　　五、投资利息，此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息。不仅仅指的是借款的利息和手续费。销售税费不计算投资利息。

　　计算投资利息的基础工作是估算开发期，在成本法中，开发期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，也一般是估价时点。若估价对象是现房的一般是假设估价对象有估价时点时竣工验收完成的。估算开发期也可以采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的开发期的比较、修正和调整来求取。

　　确定开发期后，各项成本和费用均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常来估算。在确定计算期时，起点是该项费用发生的时点，终点是开发期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。费用也是假设在计息期均匀发生的并具体视为集中发生在该时间段的期中。

　　六、销售税费，销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：(1)销售税金及附加，简称“两税一费”(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。不包括由买方负担的契税。也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。在估价时通常是按售价乘以比率来测算。

　　七、开发利润，现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：(1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称为税前利润，开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。(2)开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。(3)开发利润通常按照一定基数乘以相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列4种：

　　1)计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

　　直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)

　　2)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)

　　3)计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：

　　成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)

　　4)计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：

　　销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

　　开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)X销售利润率。公式变形得到

　　开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)X销售利润率/(1-销售利润率)。

　　所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率

　　(4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的