第六节 市场状况调整

　　一、市场状况调整的含义，可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，称为交易日期调整。

　　二、交易日期调整的方法，在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。

　　可比实例在成交日期时的价格X(1±T%)=在估价时点时的价格

　　可比实例在成交日期时的价格X (100±T)/100=在估价时点时的价格

　　(1±T%)或(100±T)/100是交易日期调整系数。，

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某

　　个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。

　　价格变动法有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。公式为：可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=可比实例在估价时点的价格。

　　可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=可比实例在估价时点的价格。市场价格指数或变动率应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。