第六章 市场法

　　第一节 市场法概述

　　一、市场法的含义

　　市场法又称市场比较法、比较法，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　二、市场法适用的估价对象和条件

　　1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。

　　2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

　　3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

　　三、市场法估价的操作步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例的成交价格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。