第五节 估价时点原则

　　估价时点原则要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师随意假定的，必须根据估价目的来确定。确定估价时点的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估对象价值的时间界限。

　　遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算是遵守了，更本质的是估价时点确定应在先，价值估算应当在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义在某个时间上的价值。在评估现在的价值，通常将估价人员实地查看估价对象期间或估价作业期 (估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) 内的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以根据其来确定。

　　不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。当估价时点为过去时，房地产市场状况也是过去时，估价对象也是过去时。当估价时点是现在时，房地产市场状况也是现在时，但估价对象可以是过去时，现在时，未来时。当估价时点是未来时，房地产市场状况也是未来时，估价对象状况也是未来时。

　　在评估拆迁中调换房屋为期房时的房地产市场价格时应注意：估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的评估时点一致。一般为房屋拆迁许可证颁发之日或拆迁实施之日。估价对象状况应以协议中约定为准，评估价值或商定价格不应在将来期房换成现房时，因市场状况变化了就调整，只有交付的房屋状况与协议中有出入时，才应对评估价值或设定价格进行相应调整。