第四节 最高最佳使用原则

　　最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

　　最高最佳使用原则与合法原则的关系是：遵守了合法原则，不一定能符合最高最佳使用原则的全部要求，遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。

　　最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途;②最佳规模;③最佳集约度。

　　寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。

　　收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。收益递增递减原理揭示的一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第二种关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收益(三种可能：产出量增加比例与投入量增加比例相同;产出量增加比例大于投入量增加比例;产出量增加比例小于投入量增加比例)。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

　　均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

　　适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳使用。

　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。

　　当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。(4)重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。除了第一种外，不能以其中一个可行，就判断该种估价前提就为最高最佳使用，而是将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。