第四章 房地产价格影响因素

　　第一节 房地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影响因素的总认识

　　1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

　　2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的

　　3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

　　4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。

　　5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化

　　6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的

　　7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的

　　8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。

　　二、房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某些一般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。