房地产估价师

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房地产估价师相关知识笔记整理(4)

来源 :中华考试网 2017-05-27

  (二)资金时间价值换算的各种公式

  1、将现值转换为将来值公式 F=P(1+i)n

  ( 1 + i)n 称为“一次支付终值系数”。 通常用F/P,i,n来表示。

  (一次性还贷款用此公式计算)

  2、将将来值转换为现值的公式 P=F.1/(1+i)n

  1/(1 + i)n 称为“一次支付现值系数”。通常用P/F,i,n来表示。

  (如:已知利率3%,算3年后500万元相当于现在多少?用此公式计算)

  3、将等额年金转换为将来值的公式 F=A(1+i)n —1/i (1+i )n -1/in 称为“等额系列终值系数”。 通常用F/A,i,n来表示.

  (算某人每月存款100元,年利率8%,20年好的累计金额是多少?用此公式计算)

  4、将将来值转换为等额年金的公式 A=F[i/(1+i)n—1]

  i/(1+i)n -1 称为“偿债基金系数”。通常用A/F,i,n来表示

  5、将等额年金转换为现值的公式 P=A[(1+i)n─1/i(1+i)n]

  (1+i)n─1/i(1+i)n  称为“等额系列现值系数”。通常用P/A,i,n来表示

  6、将现值转换为等额年金的公式 A=P[I(1+i)n/(1+i)n—1]

  (1+i)n/(1+i)n—1 称为“资金回收系数”通常用A/P,i,n来表示

  (算月等额还贷款本息用此公式)

  ▲ 投资前经过的三个阶段:①投资机会寻找;②投资机会评价(投资前最重要的环节);③投资机会选择。

  ▲任何一项投资都包含收益和风险两个基本因素,这两个基本因素可归纳为3个方面:①预期收益的大小;②预期收益的持续时间;③预期收益获取的可靠性。

  ▲ 根据风险偏好可将投资者分为:①投机型的投资者;②保守型的投资者③普通投资者。

  ▲ 投资较重视长期的时间介入,且强调理性的分析和与评估......。

  ▲ 投机较看重短期的时间介入,缺乏理性的分析和与评估......。

  ▲不同的房地产投资项目,其具体的经济评价方法不同,但其基本原理是相同的,包括3个步骤:①估计相关的现金流量;②计算有关的评价指标;③将评价指标与可接受的标准进行比较,得出评估结论。

  ▲现金流量分为:现金流入量、现金流出量和净现金流量。

  ▲净现金流量=现金流入量-现金流出量

  ▲现金流量图的习惯表示方法是:

  1、用一条线表示时间,将该水平线发分为长短相同的间隔,每一间隔代表一个时间单位,它可以是年、半年、季、月,通常为年;

  2、前一个计息周期的终点同时也是最后一个计息周期的起点;

  3、现金流量越大,垂直线越长。

  ▲净现值用NPV表示;内部收益率用IRR表示。

  ▲判断项目可行性的标准:①净现值大于零;②投资回收期短于基准投资回收期;③内部收益率大于基准收益率。

  ▲净现值的计算方法;

  1、算出净现金流量(现金流入量-现金流出量=净现金流量);

  2、算出净现值; 例:净现值=-60-500/(1+10%)+100/(1=10%)2+600/(1+10%)3

  3、判断NPV是否可行。标准如下。

  ▲判断NPV是否可行的标准:1、NPV>0,可以接受;2、NPV<0,不可以接受,应被淘汰;3、NPV=0,两可。

  求出动态投资回收期后,判断项目是否可以接受的标准:

  1、认为投资回收期越短越好;

  2、投资回收期短于寿命项目期既可接受;

  3、投资回收 期短于基准投资回收期既可接受。

  求出动态投资回收期后Pt后,将其与项目投资回收期Pc相比较,判断项目是否行的标准:1、Pt≤Pc,可以接受;2、Pt>Pc,不可以接受,应被淘汰。

  内部收益率存在问题:1、该方法本身所固有的再投资假设;2、多重根的问题

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