房地产估价师

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房地产估价师相关知识笔记整理(2)

来源 :中华考试网 2017-05-27

  ▲房地产市场竞争有:①卖方与买方之间的竞争;②卖方与卖方之间的竞争;③买方与买方之间的竞争。

  ▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,通常将市场区分为:买方市场和卖方市场。

  ▲房地产市场:

  ①买方市场:供大于求,房地产相对过剩,买方掌握主动权;

  ②卖方市场:供不应求,房地产相对短缺,卖方掌握主动权。

  ▲房地产市场结构根据竞争程度的不同,可分为:完全竞争、垄断竞争、寡头垄断(少数几家厂商)、完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方)。

  ▲完全竞争市场必须具备以下几个条件:

  ①所买卖的商品具有同质性,不存在差别;

  ②有相当多的买者和卖者,每个人的买或卖在市场上只占微小的份额;

  ③市场信息完全,买者和卖者都掌握当前价格的完整信息,并能预测未来的价格;

  ④买者和卖者都可以自由进出市场;

  ⑤ 买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府干预。

  ▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件:①买者和卖者都比较多;②产品存在差异;③市场信息完备。

  ▲完全垄断分为:卖方垄断、买方垄断、双边垄断。

  ▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点:①只有一个卖者,而买者很多;②产品无相近的替代品;③新生产者不能进入。

  ▲造成卖方垄断的原因:①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等。

  ▲房地产市场周期:①上升期:租金、售价同步上涨,二手房价格上涨;②高峰期:售价增长大于租金增长,新建房交易量大;③衰退期:旧房交易量大,新房销售困难,空置率上升,售价比租金下降快;④低谷期:市场极为萧条;交易量很小;开发项目开工率低租金下降;消费需求依市场惯性降低,租金下降。

  ▲房地产中,最容易出现泡沫的,第一是土地,二是期房(楼花),三是新建成的商品房。

  ▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。

  ▲房地产“泡沫”的形成原因主要有:①群体的非理性预期;②过度的投机炒作。

  ▲房地产需求种类:①消费性需求;②投资性需求;③投机性需求;④盲目性需求。

  ▲地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价,对地区经济的发展不利,体现在:

  ①会 降低外来投资的吸引力;

  ②会降低本地区产业的市场竞争力;

  ③会使现有的投资者外迁。

  ※以下本章复习重点

  ▲弹性的一个变量发生1%的变化,将会引起另一个变量的变化。

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