房地产估价师

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2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(6)

来源 :中华考试网 2017-05-26

  第八章 成本法及其运用

  第二节 房地产价格构成

  房地产价格构成

  1.土地取得成本(包括契税)(P274)

  2.建设成本:前期费用,建筑安装工程费,基础设施建设费,公共配套设施建设费,其他工程费,开发期间税费。(P277~278)

  3.管理费用,一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。(P278)

  4.销售费用,一般按开发完成后的价值的一定比例测算。(P278)

  5.投资利息,房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用,都应计算利息。(P278)

  6.销售税费――两税一费、印花税、交易手续费。

  7.开发利润(直接成本利润率\投资利润率\成本利润率\销售利润率)

  第三节 成本法的基本公式

  房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧。(P284)

  第四节 重新购建价格的测算

  1.重建成本――复制。(P289)

  2.重置成本――替代。(P289)

  第五节 建筑物折旧的测算

  1.物质折旧(P295 )

  2.功能折旧分为:功能缺乏、功能落后和功能过剩。(P296)

  第九章 假设开发法及其运用

  第二节 动态分析法和静态分析法

  动态分析法和静态分析法的区别(P323)

比较项目

静态分析法

动态分析法

开发完成后的价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等

根据估价时点的房地产市场状况做出,是静止在价值时点的金额

模拟房地产开发过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额

各项目发生的时间

不考虑时间上的不同
单独计算投资利息,
不考虑预售与延迟销售

要考虑各项收入、支出发生的时间不同,首先把它们折算到同一时间上(估价时点),然后再相加减

投资利息和开发利润两项

单独分别计算

不单独计算,隐含在折现中。
折现率包含安全收益(利率)和风险收益(利润率)

  第三节 假设开发法的估价前提

  假设开发法的估价前提有3种:(1)业主自行开发前提;(2)自愿转让开发前提;(3)被迫转让开发前提。一般情况下,自行开发前提下的价值>自愿转让前提下的价值>被迫转让前提下的价值。(P324)

  第四节 最佳开发经营方式的选择

  在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后,便可以选取最佳的开发利用方式,包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。(P325)

  第五节 假设开发法的基本公式

  2.根据待***地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合,有七种情形(P327~329)

  第六节 假设开发法测算中各项的求取

  1.后续开发经营期(P330)

  2.后续开发的必要支出(P331)

  3.开发完成后的价值(P332)

  4.折现率(P333)

  是采用动态分析法时需要确定的重要参数,与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。

  5.后续开发的应得利润(P333)

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