2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(4)
来源 :中华考试网 2017-05-26
中第六章 比较法及其运用
第一节 比较法概述
1.比较法:选取一定数量、符合一定条件,与估价对象类似房地产,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法,测算出的价格称为比较价格。(P173)
2.比较法的理论依据——替代原理。(P174)
3.比较法适用的估价对象(P174)
(1)适用:同类,交易活跃。如:住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。
(2)不适用:类似少(特殊厂房、机场、教堂、寺庙等),很少发生交易(学校、医院、行政办公楼),可比性差(在建工程,因为完工率差别很大)。
4.比较法的条件:在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易。(P174)
第二节 搜集交易实例
满足数量与质量的要求。(P176)
第三节 选取可比实例
1.数量要求:3~5个。(P180)
2.质量要求(P180~181)
(1)相似
区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内;用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当,0.5~2倍范围内;建筑结构相同。
(2)可比实例的交易方式应适合估价目的。
(3)可比实例的成交日期应接近价值时点(一年以上的不采用)。
(4)可比实例的成交价格应尽量为(或可修正为)正常价格。
第四节 建立比较基础
1.统一财产范围(P182~183)
2.统一付款方式(P183)
3.统一税费负担(P184)
4.统一计价单位(P186)
第五节 交易情况修正
1.造成成交价格偏离正常价格的因素(P189)
2.交易情况修正的方法(P190~191)
第六节 市场状况调整
1.市场状况调整系数是(1±T%)。(P192)
2.市场状况调整的价格变动率法(P194)
第七节 房地产状况调整
1.房地产状况调整方法(P198)
第八节 计算比较价值
百分比修正、调整下的乘法公式(P202)
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。