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2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(4)

来源 :中华考试网 2017-05-26

  第六章 比较法及其运用

  第一节 比较法概述

  1.比较法:选取一定数量、符合一定条件,与估价对象类似房地产,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法,测算出的价格称为比较价格。(P173)

  2.比较法的理论依据——替代原理。(P174)

  3.比较法适用的估价对象(P174)

  (1)适用:同类,交易活跃。如:住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。

  (2)不适用:类似少(特殊厂房、机场、教堂、寺庙等),很少发生交易(学校、医院、行政办公楼),可比性差(在建工程,因为完工率差别很大)。

  4.比较法的条件:在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易。(P174)

  第二节 搜集交易实例

  满足数量与质量的要求。(P176)

  第三节 选取可比实例

  1.数量要求:3~5个。(P180)

  2.质量要求(P180~181)

  (1)相似

  区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内;用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当,0.5~2倍范围内;建筑结构相同。

  (2)可比实例的交易方式应适合估价目的。

  (3)可比实例的成交日期应接近价值时点(一年以上的不采用)。

  (4)可比实例的成交价格应尽量为(或可修正为)正常价格。

  第四节 建立比较基础

  1.统一财产范围(P182~183)

  2.统一付款方式(P183)

  3.统一税费负担(P184)

  4.统一计价单位(P186)

  第五节 交易情况修正

  1.造成成交价格偏离正常价格的因素(P189)

  2.交易情况修正的方法(P190~191)

  第六节 市场状况调整

  1.市场状况调整系数是(1±T%)。(P192)

  2.市场状况调整的价格变动率法(P194)

  第七节 房地产状况调整

  1.房地产状况调整方法(P198)

  第八节 计算比较价值

  百分比修正、调整下的乘法公式(P202)

  比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

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