2017年房地产估价师《理论与方法》练习题及答案
来源 :中华考试网 2017-05-25
中估价技术报告
一、估价对象分析(略)
二、房地产市场分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。 建设工程教育网提供
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
市场法的基本步骤为：
搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格其基本计算公式如下：
估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
(一)市场法
1.选取可比实例 搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1)，选择3个可比实例进行比较。
表1 可比实例表
|
项目 |
实例A |
实例B |
实例C |
|
坐落 |
××路14号楼4层 |
××路4号楼2层 |
××路6号楼3层 |
|
用途 |
办公 |
办公 |
办公 |
|
交易价格/（元/m2） |
12915 |
11438 |
12504 |
|
价格类型 |
成交价格 |
成交价格 |
成交价格 |
|
交易日期 |
2006年11月 |
2006年9月 |
2006年8月 |
|
土地状况 |
出让 |
出让 |
出让 |
2.可比实例与估价对象比较分析 可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。
表2 因素条件对比说明表
|
比较因素 |
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C | |
|
坐落 |
××路3号楼5层 |
××路14号楼4层 |
××路4号楼2层 |
××路6号楼3层 | |
|
交易情况 |
整层转让市场价格 |
成交价格 |
成交价格 |
成交价格 | |
|
交易日期 |
2007年3月5日 |
2006年11月 |
2006年9月 |
2006年8月 | |
|
房地产价格/（元/m2） |
|
12915 |
11438 |
12504 | |
|
区 |
商务氛围 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
|
公共配套 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
公交便捷度 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
基础设施状况 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
区域规划环境 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 | |
|
主朝向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 | |
|
个别因素 |
建筑面积 |
957.3m2 |
1050m2 |
930m2 |
885m2 |
|
容积率 |
1.9 |
2.1 |
2.2 |
2.0 | |
|
土地使用年限 |
42年 |
43年 |
43.5年 |
42.5年 | |
|
竣工年代成新度 |
1999年12月1日 |
2000年3月九成新 |
2000年5月九成新 |
2000年8月九成新 | |
|
建筑结构 |
混合 |
混合 |
混合 |
混合 | |
|
配套设备 |
一般、齐备 |
一般、齐备 |
一般、齐备 |
一般、齐备 | |
|
停车位 |
可满足 |
可满足 |
可满足 |
可满足 | |
|
内部装饰 |
普通 |
高档、部分豪华 |
中高档 |
中高档 | |
|
建筑外观 |
风格新颖 |
风格一般 |
风格新颖 |
风格新颖 | |
|
户型、布局 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
新型办公平面布局 | |
3.修正调整过程 以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。
表3 因素条件分值表
|
比较因素 |
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C | |
|
坐落 |
××路3号楼5层 |
××路14号楼4层 |
××路4号楼2层 |
××路6号楼3层 | |
|
房地产价格/（元/m2） |
|
12915 |
11438 |
12504 | |
|
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
100 | |
|
交易日期 |
100 |
99 |
98 |
99 | |
|
区 |
小计 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
商务氛围 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
公共配套 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
公交便捷度 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
基础设施状况 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
区域规划环境 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
主朝向 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
个别因素 |
小计 |
100 |
106 |
104 |
106 |
|
建筑面积 |
|
-0.5 |
0 |
0.5 | |
|
容积率 |
|
-1.5 |
-2 |
-1 | |
|
土地使用年限 |
|
1.5 |
2 |
1 | |
|
竣工年代成新度 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
建筑结构 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
配套设备 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
停车位 |
|
0 |
0 |
0 | |
|
内部装饰 |
|
7.5 |
4 |
4 | |
|
建筑外观 |
|
-1 |
0 |
0 | |
|
户型、布局 |
|
0 |
0 |
1.5 | |
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表4 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
|
项目 |
实例A |
实例B |
实例C |
|
可比实例价格/（元/m2） |
12915 |
11438 |
12504 |
|
交易情况修正 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
交易日期调整 |
99/100 |
98/100 |
99/100 |
|
区域因素调整 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
个别因素调整 |
100/106 |
100/104 |
100/106 |
|
比准价格/（元/m2） |
12062 |
10778 |
11678 |
4.市场法估价结果 3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
(12062+10778+11678)/3=11506元/m2