二、房地产估价的五个特点(重要考点)(2007、2008、2010、2011、2012年考点)

　　(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　价值(value)和价格(price)之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。

　　为了表述上更加科学准确，减少估价的主观随意性，也为了与国际上通行的估价理念、理论一致，便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

　　还需要说明的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实际中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。另外，价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区分，但由于习惯等原因，实际中一般并不对它们作严格区分，通常可以交换使用。

　　【2006年试题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )

　　答案：×

　　解析：房地产价值是客观存在的，是不以个人意志为转移的。

　　(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　估价(valuation，appraisal)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某些目的或需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。

　　房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析其价格的，即要模拟该估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

　　【2007年试题】房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　答案：B

　　【2012年试题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

　　D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

　　答案：B

　　(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　人们通常会认为，估价机构和估价师评估出的价值应是在市场上可以实现的或者八九不离十，否则就是估价失误，并应赔偿损失。实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这又不能被曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见并可以不负任何责任。根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：一是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)，二是咨询性估价(或称参考性估价)。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

　　无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

　　【2012年试题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　答案：D

　　(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

　　人们通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值(简称评估价值或评估值、评估价)应相同，而且为交易提供参考依据的估价，评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。

　　对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：

　　(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。

　　(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。

　　(4)判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，而一般也不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会)对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。

　　(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。

　　【2011年试题】关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

　　A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

　　C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

　　答案：B

　　解析：不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，前者要严于后者。

　　(五)房地产估价既是科学也是艺术(房地产估价是科学与艺术的结合、理论与经验的结合)

　　从事估价工作与从事医疗工作类似，仅有理论知识不够，还必须有实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能不同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和科学量化，因此房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出的。数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，往往也需要估价师根据经验作出判断。此外，每种估价方法都是从某个角度或某一方面来衡量房地产价值的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同的估价方法都有局限。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整、综合得出最终的估价结果，这个过程是估价师对估价理论和方法的掌握，对市场规律的把握以及其实务操作能力的体现。最终的估价结果是否合理，也依赖于估价师的判断力。因此，可以说房地产估价既是科学也是艺术。

　　虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加估价的科学成分，减少估价的“艺术”成分，提高估价的客观性。

　　【2010年试题】关于房地产估价本质的说法，正确的有( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

　　E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

　　答案：ADE

　　解析:这道题考查的是房地产估价的5个特点，B项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价;C项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。