第十二章 房地产估价程序

　　Ø 被征收房屋价值评估，除了10个基本程序外，还需要公示初步评估结果并进行现场说明解释。

　　Ø 不应承接估价业务的情形：1超出本机构的业务范围(二级不能公司上市、企业清算，三级不能公司上市、企业清算、司法鉴定，暂定三级不能公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋拆迁、在建工程抵押)2与自己有利害关系或利益冲突3自己的专业能力不能胜任(可以合作)4估价业务有较大的风险

　　Ø 估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。

　　Ø 抵押估价目的描述：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值;房屋征收估价目的描述：为房屋征收部门或被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值;产权调换房屋价值评估目的的描述：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

　　Ø 房屋征收估价(价值)时点为房屋征收决定公告之日。受贿房地产为受贿之日、案发之日和委托估价之日三种选择，科学的应为受贿之日。复核估价或鉴定估价为原估价报告的估价(价值)时点。估价(价值)时点为现在的，一般以估价作业日期内或估价师实地查勘估价对象的某个日期如实地查勘完成之日，一般不早于估价委托合同签订日期，不得晚于估价报告出具日期。

　　Ø 拟定估价作业进度采用线条路(横道图、甘特图)或网络计划技术，网络计划技术也称为计划协调技术、计划评审技术。

　　Ø 估价所需资料主要包括：1反映估价对象状况的资料2估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料3对估价对象所在地区(子市场)的房地产价格有影响的资料4对房地产价格有普遍影响的资料。

　　Ø 搜集估价资料的渠道：1要求委托人提供2实地查勘估价对象时获取3查询估价机构自己的资料库4到有关政府部门和专业机构、单位查阅5询问有关知情人士6查阅报刊网站等媒体。

　　Ø 已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，也应去估价对象原址进行必要的调查。

　　Ø 查勘记录尽量要求委托人、房地产业主等当事人签字或盖章确认。房屋征收中，由房屋征收部门、被征收人、估价师签字或盖章确认，如被征收人拒绝签字盖章，应有无利害关系第三人见证。