房地产估价师

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2017年房地产估价师《理论与方法》第四章讲义

来源 :中华考试网 2017-05-21

  第一章 房地产价格影响因素

  Ø 分类一:

 
 

  Ø 分类二:一般因素(经济、货币等宏观一般因素)、区域因素(区位条件)、个别因素(房地产自身状况)

  Ø 分类三:房地产自身因素、房地产市场状况因素、房地产交易情况因素

  Ø 许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型量化,某些因素可以如土地使用期限。

  Ø 空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离(采用有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量)、经济距离(交通时间和交通费用统一用货币来衡量)

  Ø 制度政策影响中,房地产制度政策影响最大,特别是所有制、使用制、交易管理制度和价格政策。

  Ø 金融制度政策:货币政策(1从紧2适度从紧3稳健4适度宽松5宽松)+房地产信贷政策

  Ø 综合效应,房地产价格与利率负相关。

  Ø 房地产投机的影响可能使房价上涨、下跌或稳定。

  Ø 权益因素中,房地产权利及其行使的限制如“中国内地的土地使用权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施”。

  Ø 居住房的区位优势看:交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观;商业房的区位优势看:繁华程度、临街状况、交通条件;办公费的区位优势看:商业氛围、交通条件;工业房区位优势看:利于原料和产品的运输、便于动力取得、便于废料处理。

Ø
 
 
 
经济地租曲线梯度从大到小(利用效率):1零售业2专业服务业、轻工业和批发业3高密度多层住宅4平层住宅5农业。

  Ø 朝向中,十字路口房地产优劣:

  Ø 商业用房中,其他楼层不到地上一层的价格或租金的60%。

  Ø 环境和景观因素中包括:大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。

  Ø 人文环境包括:声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用情况。

  Ø 人口增长有:人口净增长、人口零增长、人口负增长。

  Ø 土地利用总体规划的控制指标:建设用地总量、耕地保有量。

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