第一节 房地产价格影响因素概述

　　对房地产价格影响因素的基本认识：

　　房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们对房地产价格的影响。

　　(1)不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨，这类因素可称为增值因素。有的因素或者其变化会导致房地产价格下降，这类因素可称为贬值因素。并且对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化导致房地产价格变动的方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，如果该地带是居住区，则铁路可能是贬值因素;如果该地带是仓储或工业区，则铁路可能是增值因素。弄清这一点，有助于估价时把握对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果应是向上调整还是向下调整。

　　(2)不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。

　　(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。

　　(4)有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。

　　(5)各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。随着时间的推移，人们对房地产的偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素可能会

　　变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素可能会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响。

　　(6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。不同地区的人们对房地产的偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，但在另一个地区未必如此。

　　(7)同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的。人们在消费上普遍存在"边际效用递减"现象。例如，当绿地率很低时，提高一点绿地率对房地产价格的影响较大;当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响就较小。

　　房地产价格影响因素的分类：

　　房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。其中，房地产自身因素可再分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素，房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。这些因素还可进一步细分。

　　对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。个别因素是指仅对特定的房地产价格有所影响的因素，主要是该房地产的自身状况因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。需要指出的是，一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。

　　还有一种分类，是将房地产价格影响因素分为房地产自身状况因素、房地产市场状况因素和房地产交易情况因素三个层面。房地产自身状况因素即房地产自身因素，也称为房地产状况因素。房地产市场状况因素是指房地产市场状况方面对房地产价格有所影响的因素。房地产交易情况因素是指对房地产价格有影响的房地产交易中的一些特殊因素，如交易者对交易对象不了解或对市场行情不熟悉、对交易对象有特殊偏好、被迫出售、被迫购买、交易者之间有利害关系、交易税费非正常负担等。

　　下面根据上述第一种分类，对各种因素对房地产价格的影响进行定性分析。为便于分析，把房地产外部因素中的人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素提升一个层次，将它们与房地产自身因素并列。还需要说明的是，许多因素之间不是完全独立的，甚至存在着交叉或包含关系，但在分析某一因素的变化对房地产价格的影响时，是假设其他的因素都不变的，尽管这种情况在现实中一般不存在。