独立、客观、公正原则：

　　独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。所谓"独立"，就是要求估价机构和估价师与相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓"客观"，就是要求估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓"公正"，就是要求估价机构和估价师在估价中不偏袒相关当事人中任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

　　房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为如果评估出的价值不公平合理，就会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个估价行业的声誉和公信力。例如，在房地产抵押估价中，如果评估出的房地产抵押价值比合理的价值高，则借款人受益，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。在房屋征收估价中，如果评估出的被征收房屋价值比合理的价值低，则被征收人受损，甚至影响社会稳定;反之，则被征收人得利，公共利益受损。在人民法院拍卖房地产估价中，如果评估出的拍卖房地产价值比合理的价值低，则可能导致被执行人的房地产被低价拍卖，使被执行人受损;反之，可能导致流拍，使申请执行人的债权不能实现，合法权益得不到保障。在房地产税收估价中，如果估价结果导致纳税人少交税，则造成税款流失;而无论是估价结果导致纳税人多交税还是少交税，都会造成税负不公平。

　　独立、客观、公正原则

　　内涵

　　要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值

　　独立-要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预

　　客观-要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见

　　公正-要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方

　　该原则的实践要求

　　一是要求估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构(由以房地产估价师为主的自然人出资设立)

　　二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利益关系(除了收取估价费)，否则应主动回避

　　三是要求估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力

　　四是估价师还必须具有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响

　　在估价操作层面

　　估价师应假设各方当事人均是出于利已动机并且是精明、谨慎行事的

　　估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值

　　然后估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值

　　【2005年真题】

　　房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( 　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　A.委托人

　　B.估价报告预期使用者

　　C.管理部门

　　D.中立

　　【答案】D