第一节 房地产估价原则概述

　　房地产估价原则的含义：

　　基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。

　　人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。

　　房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。

　　房地产估价原则的作用：

　　房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。

　　如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。但值得注意的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。