房地产估价的要素

　　一、估价对象

　　估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　房地产有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”)三种基本存在形态。其他估价对象形态有： “在建工程”、“期房”、已灭失的房地产、房地产的某个局部、房地产的现在状况与过去状况的差异部分、房地产以外的其他资产，即以房地产为主的整体资产价值评估或者称为企业价值评估。更具体的估价对象种类，见本书第二章第三节“房地产的种类”。

　　二、价值时点

　　价值时点也称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。估价时点、评估基准日、评估期日在字面上容易让人误解为估价工作的时间，因此称价值时点更加准确。

　　价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　特别需要指出的是，确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。

　　【2011年试题】关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( )。

　　A.确定估价时点在先，得出评估价值在后

　　B.得出评估价值在先，确定估价时点在后

　　C.确定估价时点与得出评估价值同时进行

　　D.确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以

　　答案：A 见教材P31

　　三、价值类型

　　价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。价值类型不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。

　　同一估价对象可以有不同类型的价值，但同一估价对象在同一估价目的下的价值类型是唯一的。例如，同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的。

　　价值类型主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

　　【2009年试题】一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。

　　A.估价委托人

　　B.估价师

　　C.估价目的

　　D.估价对象

　　答案：C 见教材P32

　　解析：价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。

　　四、估价原则

　　在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。其中，独立、客观、公正是对估价的基本要求，它不仅是估价的基本原则，而且是估价的最高行为准则。但是，在评估投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值时，上述原则不都全部适用，如评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。

　　估价原则可以使不同的估价师对于估价的基本前提具有一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。

　　五、估价程序

　　估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托;②确定估价基本事项;③制定估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥选用估价方法进行测算;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告;⑨审核估价报告;⑩交付估价报告;⑾估价资料归档。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。

　六、估价依据

　　估价依据是指作为估价的前提或基础的必要资料。它主要包括三个方面的文件、资料：一是有关法律、法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。二是估价委托书和委托人提供的估价所需的资料，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需要的估价对象的权属证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发成本(包括成本、费用、税金和利润等)以及有关会计报表等资料，并要求委托人保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查。三是房地产估价机构和估价师掌握和搜集的估价所需资料。

　　选取估价依据主要是根据估价目的和估价对象来选取。(史记：估价目的不同则估价依据也可能不同)不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。

　　七、估价假设

　　估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

　　合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用人注意，保护估价报告使用人。

　　【2012年试题】在估价报告中合理且有依据的地说明估价假设，其主要作用有( )。

　　A.规避估价风险

　　B.保护估价师和估价机构

　　C.使评估价值更接近实际成交价格

　　D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

　　E.使委托人能得到其预期的估价结果

　　答案：ABD 见教材34

　　【2012年试题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。( )

　　答案：× 见教材P34

　　解析：估价假设是指一个估价项目中对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。

　　八、估价方法

　　房地产价值应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观推测。有三种基本估价方法，即比较法(也称为市场比较法、交易实例比较法、市场法)、收益法(也称为收益资本化法、收益还原法)和成本法。此外，还有一些其他估价方法，包括假设开发法(也称为剩余法、预期开发法、开发法)、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法(也称为基准地价系数修正法)等。

　　美国为成本法(cost approach)、市场比较法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三种;英国为比较法(comparison method，comparative method)、投资法(investment method)、剩余法(residual method)、利润法(profits method)、承包商法(contractors method)五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同，英国的投资法和利润法可归为收益法(income approach，两者的区别主要在于估价对象不同，投资法用于出租的房地产估价，利润法用于自营的房地产估价)，而剩余法和承包商法可归为成本法(costbased approach)。因此，英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。

　　每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价;待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价;在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。

　　【2012年试题】评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于( )。

　　A.估价对象

　　B.估价师对估价方法的熟悉程度

　　C.委托人

　　D.估价机构资料库中可用资料情况

　　E.当地房地产市场状况

　　答案：ADE 见教材P35

　　解析：估价方法选用要看估价对象和估价需要具备的条件，B项不对是因为估价方法选用不能取决于估价师的估价知识和经验，C项不对的原因是也不能受委托人主观影响。

　　九、估价结果

　　由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。但因估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。

　　估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果有问题，而可能是成交价受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况和估价对象状况因成交日期与价值时点不同而发生了变化。