第三节 房地产估价的要素

　　一、估价当事人

　　（一）房地产估价机构

　　房地产估价机构简称估价机构，是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活动的专业机构。目前，中国规定房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人（简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由高到低分为一级资质、二级资质、三级资质、暂定期内的三级资质；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制； 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具。

　　(二)注册房地产估价师

　　注册房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书 ，从事房地产估价活动的专业人员。一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业胜任能力的要求;具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。

　　目前，中国规定房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务 ;房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构统一接受委托和收费。

　　(三)估价委托人（难点）

　　估价委托人简称委托人，俗称客户，是指为了某种需要，委托估价机构对自己或者他人的房地产进行估价的单位或者个人。委托人委托估价、取得估价报告的目的可能是供自己使用，也可能是提供给特定的第三方使用， 如房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告是提供给贷款人（如商业银行） 使用，还可能是提供给不特定的第三方使用，如受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。不论估价报告是提供给谁使用，委托人都应向估价机构如实提供其知悉的估价所需资料，如估价对象的权属证明、有关会计报表等，并对所提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责;有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料;不得非法干预估价机构和估价师的估价行为和估价结果。

　　有必要弄清估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人 之间的区别和关系。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的合理与否会直接影响其利益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。估价报告使用人简称报告使用人，是指利用估价报告或者估价结果作出有关判断或者决策的单位和个人。估价报告使用人可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。

　　估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人， 他们都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门 ，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。在人民法院拍卖房地产估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、 被执行人和竞买人是估价利害关系人 。

　　【2011年试题】在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人或估价利害关系人。（ ）

　　答案：√

　　解析：在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

　　【2008年试题】在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）

　　答案：×

　　解析：估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。

　　二、估价目的（2012年考点）

　　估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。

　　任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的。 对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产保险、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让、房地产分割、房地产损害赔偿、房地产争议调处、房地产司法鉴定，企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。在实际估价中，应根据委托人的具体需要尽量对上述估价目的进行细分或者作进一步说明 。例如，房地产征收征用估价，可分为房屋征收估价和房地产征用估价;房屋征收估价又可按照估价对象，分为被征收房屋价值评估和用于产权调换房屋价值评估。房地产买卖估价又可分为为买方确定出价、为卖方确定要价和为买卖双方协商成交价的估价，此外还有房地产所有权人自愿的普通拍卖保留价（底价）评估 。

　　不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价依据等都有可能不同。 例如，许多房地产在买卖、抵押之前已出租，买卖、抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同(俗称租约)，许多法律法规规定保护这种租赁关系，如《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号，以下简称《合同法》)第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(2000年9月29日法释(2000344号)第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。 《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”因此，购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款，即所谓“买卖不破租赁 ”。这种房地产称为有租约限制的房地产、带租约的房地产或已出租的房地产。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。

　　此外，估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。

　　史家解读：

　　1．同一估价对象在同一价值时点的估价，因为估价目的不同，则估价结果也不相同。如，抵押目的如用收益法估价则净收益是保守的估计值，用假设开发法估价遵循被迫转让前提。

　　2．房地产司法拍卖估价，应考虑房屋租赁因素的影响，但不考虑被拍卖房地产抵押、查封等因素的影响，详见理论教材403页。

　　【2009年试题】一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。

　　A．估价机构

　　B．估价师

　　C．估价报告使用者

　　D．估价委托人的估价需要

　　答案：D 见教材P29、400

　　【2012年试题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（ ）。

　　A ． 房地产抵押估价

　　B ． 房屋征收评估

　　C ． 房地产转让估价

　　D ． 房地产火灾保险估价

　　E ． 房地产司法拍卖估价

　　答案：ACDE 见教材P30

　　解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。

　　三、估价对象

　　估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　房地产有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”)三种基本存在形态。其他估价对象形态有： “在建工程”、“期房”、已灭失的房地产、房地产的某个局部、房地产的现在状况与过去状况的差异部分、房地产以外的其他资产，即以房地产为主的整体资产价值评估或者称为企业价值评估。更具体的估价对象种类，见本书第二章第三节“房地产的种类”。

　　四、价值时点

　　价值时点也称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。估价时点、评估基准日、评估 期日在字面上容易让人误解为估价工作的时间，因此称价值时点更加准确。

　　价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的 ，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　特别需要指出的是，确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。