【2010年试题】关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。

　　A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C．房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

　　E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术

　　答案：ADE

　　解析:这道题考查的是房地产估价的5个特点，B项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价；C项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

　　三、房地产估价的必要性(考点)（2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同）

　　(一)专业估价存在的基本前提

　　一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。

　　【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（ ）。

　　A．独一无二

　　B．寿命长久

　　C．供给有限

　　D．价值量大

　　E．保值增值

　　答案：AD

　　(二)房地产需要专业估价

　　真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条，另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和土地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

　　由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

　　(三)房地产估价在估价行业中占主体

　　房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：

　　(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

　　(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。

　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

　　四、关于答疑室使用的温馨提示

　　为提高答疑效率和质量，更好地为广大学员服务，提示如下：

　　1.建议大家在提问前先用搜索功能，设定关键词在答疑室搜一下以前的答疑，温故知新，对你的学习会有帮助的。

　　2.提问教材上内容，请说明在教材第几页，新版还是旧版教材;如是在线作业问题，烦请一步到位将原题粘出来，再附上你的疑问。

　　3.请提问本课程教材及在线作业中的问题。

　　4.请不要重复提问。

　　5.“打不开课件”、“听不见声音”等诸如此类技术问题，请直接与网校工作人员联系，或在咨询台提出，就不要在答疑室发贴了。

　　6.提问时，请注意文明礼貌用语，文字组织要有逻辑性，表述要通顺，尽量减少错别字，注意标点符号的正确使用。

　　“予人方便，自己方便”，良好有序、文明高效、和谐融洽的答疑环境需要大家共同努力，谢谢理解和支持!

　　一、本讲考点

　　1.房地产抵押的需要。2009年考点。

　　2.房地产征收征用的需要。2009、2011年考点。

　　3.房地产税收的需要。是2009年考点。要搞清楚哪些经济活动需要估价，哪些不需要估价，如城镇土地使用税和耕地占用税不需要估价。

　　4.房地产损害赔偿的需要。是2009、2011、2012年考点，也是本章唯一计算型题目的出处，是本讲重要考点。

　　5.房地产转让和租赁的需要。2009年考点

　　6.国有建设用地使用权出让的需要。2009年考点。

　　7.房地产行政管理的需要。2008年考点。

二、内容讲解