2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(5)
来源 :中华考试网 2017-03-05
中2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(5)
房地产价格和价值的种类
价值、使用价值和交换价值：
价值一词在日常生活中经常使用且含义广泛，如历史价值、艺术价值、学术价值、价值观、"人生的价值是什么"等中的价值。在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。
任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它人们就不能存活，但由于随时随地都可以自由取用，通常情况下没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产质量、性能、完损状况等进行"鉴定"，因为它们影响着房地产交换价值的大小。这如同对古董、名家艺术品、珠宝玉石进行估价，如果不知其真伪和品质，就肯定评估不出其价值。因此，日本把估价称为鉴定评价是有一定道理的。
成交价格、市场价格、理论价格和评估价值：
(一)成交价格
成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方达成交易--买方同意支付、卖方同意接受，或者买方付出、卖方收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。
(二)市场价格
市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均水平价格。它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果(如该种房地产成交价格的平均数或中位数、众数)。
(三)理论价格
理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格、实际价值、真实价值等。但理论价格并不是静止不变的。
(四)评估价值
评估价值(appraisal value)简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动得出的估价对象的价值，即它实质上是估价师对估价对象价值的一个估计值。评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如通常把市场法、收益法、成本法测算出的价值，分别称为比准价值、收益价值和积算价值。
市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值：
在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定的条件下进行交易的最可能的价格或金额。
市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。
(一)市场价值
市场价值(market value，MV)过去称为公开市场价值(open market value，OMV)，国内外有多种定义。
(二)投资价值
投资价值(investment value)一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或产品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值;二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值是指后者。因此，某一房地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。
(三)谨慎价值
谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。
(四)快速变现价值
快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中"适当的营销"下的价值。
(五)在用价值
在用价值是指在现状利用下的价值。
(六)残余价值
残余价值是指在非继续利用下的价值。它一般低于市场价值。
买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值：
(一)买卖价格
买卖价格也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。
(二)租赁价格
租赁价格通常称为租金，有时称为租价，在土地与建筑物合在一起的场合习惯上称为房屋租赁价格，简称房租，在土地或以土地为主的场合一般称为地租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。
(三)抵押价值
在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是房地产抵押价值，为保障贷款及时足额收回，贷款人要求无论是在设立抵押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。
(四)保险价值
保险价值(insurable value)是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。
(五)计税价值
计税价值(assessed value)有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产价值或租金。
(六)征收价值
征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿提供依据而评估的被征收房地产的价值。
房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格：
房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁权价格。为叙述方便，将建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。
(一)房地产所有权价格
房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。
(二)土地使用权价格
由于土地使用权有建设用地使用权(其中又有出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权)、宅基地使用权、土地承包经营权，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格。《城市房地产管理法》第八条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"据此，通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为土地使用权出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。对有使用期限的出让的建设用地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格，如40年、50年、70年的出让的建设用地使用权价格。
(三)其他房地产权利价格
其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。
无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值：
对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清评估的是无租约限制价值，还是出租****益价值或承租****益价值。
无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。从严格意义上讲，完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，而且是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是“干净”的房屋所有权和“干净”的某种土地使用权的价值。出租****益价值也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。承租****益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。
合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租****益价值和承租****益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租****益价值会小于无租约限制价值，此时承租****益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租****益价值会大于无租约限制价值，此时承租****益价值是负的。同一宗房地产，无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值三者之间的关系一般为：
无租约限制价值=出租****益价值+承租****益价值
对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租****益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。
房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格：
房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁权价格。为叙述方便，将建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。
(一)房地产所有权价格
房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。
(二)土地使用权价格
由于土地使用权有建设用地使用权(其中又有出让的建设用地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权)、宅基地使用权、土地承包经营权，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格。《城市房地产管理法》第八条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"据此，通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为土地使用权出让金。但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。对有使用期限的出让的建设用地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格，如40年、50年、70年的出让的建设用地使用权价格。
(三)其他房地产权利价格
其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。
无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值：
对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清评估的是无租约限制价值，还是出租****益价值或承租****益价值。
无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。从严格意义上讲，完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，而且是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是“干净”的房屋所有权和“干净”的某种土地使用权的价值。出租****益价值也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。承租****益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。
合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租****益价值和承租****益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租****益价值会小于无租约限制价值，此时承租****益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租****益价值会大于无租约限制价值，此时承租****益价值是负的。同一宗房地产，无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值三者之间的关系一般为：
无租约限制价值=出租****益价值+承租****益价值
对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租****益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。
基准地价、标定地价和房屋重置价格：
的几种价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定："基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"第三十四条规定："房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。" 基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。
根据《城镇土地估价规程》 (GB/T l8508-2001)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期l3上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期目的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
目前对房屋重置价格还没有规范的定义，可将其理解为不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建设的必要支出及应得利润。如果有了这种房屋重置价格，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。
土地价格、建筑物价格和房地价格：
土地价格、建筑物价格和房地价格是按照房地产基本存在形态划分的几种价格。
(一)土地价格
土地价格简称地价，如果是一块空地，就是指该块土地的价格;如果是一块有建筑物的土地，则是指其中土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。
(二)建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品住房的价格，通常含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。
(三)房地价格
房地价格也称为房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格往往等同于人们平常所说的房价。
对同一宗房地产而言，有：
房地价格=土地价格+建筑物价格
土地价格=房地价格一建筑物价格
建筑物价格=房地价格一土地价格
但需要指出的是，上述土地价格、建筑物价格、房地价格三者的关系不是机械的，即不是不论房地产是在分割、合并的前后，还是土地、建筑物各自独立考虑时都存在着上述关系，而是指对同一宗房地产来说，由于只存在土地、建筑物和房地三种基本形态，所以同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
总价格、单位价格和楼面地价：
(一)总价格
总价格简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。它可能是一块面积为500m2的土地的价格，一套建筑面积为200m2的高档公寓的价格，或一座建筑面积为l0 000m2的商场的价格，也可能是一个城市的全部房地产的价格，或者一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
(二)单位价格
单位价格简称单价，其中土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
认清单位价格，必须认清价格单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。价格单位由货币和面积构成。
(1)货币：包括币种和货币单位。在币种方面，例如是人民币还是美元、港币。在货币单位方面，例如是元还是万元。
(2)面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。
(三)楼面地价
楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物面积(通常为建筑面积)均摊的土地价格
名义价格和实际价格：
名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。有多种含义的名义价格和实际价格，例如：①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应采用这种含义的实际价格。②在买房送装修、家具、汽车、车位、物业服务费等的情况下，未减去装修、家具、汽车、车位、物业服务费等的价值的价格为名义价格，减去了装修、家具、汽车、车位、物业服务费等的价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。④ 房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格(或
称为正常成交价格)则是在买卖'双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。
⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。
起价、标价、成交价和均价：
起价、标价、成交价和均价是新建商品房销售中的几种价格。
起价是指销售新建商品房的最低价。该价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。
标价也称为报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在价目表上标注的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。
成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。
均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价：
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是房地产拍卖中的几种价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价的竞买人或者表示以该最高价买受的优先购买权人的买卖方式。
房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。此外，房地产拍卖活动中还有一种评估价，即为竞买人确定最高出价提供参考依据，对拍卖房地产的投资价值或市场价值进行分析、测算和判断的结果。
保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。人民法院对被查封房地产的拍卖均采取有保留价拍卖方式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：" 拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。"后来的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》对确定拍卖保留价的规则作了适当修改，其第十三条规定："拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
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