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2017房地产估价师《理论与方法》知识串讲(9)

来源 :中华考试网 2017-02-20

2017房地产估价师《理论与方法》知识串讲(9)

  五、房地产的基本存在形态

  房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。

  (一)土地形态

  土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地;对于有建筑物的土地,在估价中如何单独看待土地,有两种做法:一是无视建筑物的存在,即将其设想为无建筑物的空地;二是考虑建筑物存在对土地价值的影响。

  (二)建筑物形态

  只评估建筑物价值,例如,在房地产投保火灾险时评估其保险价值,灾害发生后评估其损失,为会计上计算建筑物折旧服务的估价等,通常只单独评估建筑物的价值。在估价中如何单独看待建筑物,有两种做法:一是无视土地的存在,即将其设想为“空中楼阁”;二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。

  上述土地与建筑物合在一起时,纯粹将土地视为空地或者将建筑物视为“空中楼阁”的估价,称为“独立估价”;如果在评估土地价值时考虑建筑物的影响,或者在评估建筑物价值时考虑土地的影响的估价,则称为“部分估价”。

  (三)房地形态

  房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起,并在估价时也把它们作为一个整体来看待。几个概念:

  (1)房地产:可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的综合体,即它可能是土地,也可能是建筑物,还可能是土地与建筑物的综合体。

  (2)土地:仅指土地部分,如说土地价值时,该价值不包含土地上的建筑物的价值。

  (3)建筑物:仅指建筑物部分,如说建筑物价值时,该价值不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

  (4)房地:专指土地与建筑物的综合体,如说房地价值时,该价值既包含建筑物的价值,也包含该建筑物占用范围内的土地的价值;或者说,该价值既包含土地的价值,也包含该土地上的建筑物的价值。

  六、房地产含义的总结(重要考点)

  对上述房地产含义的内容进行归纳总结可知:房地产有不动产、物业等不同名称,包括土地、建筑物和其他土地附着物三个部分,同时又是实物、权益和区位的“三位一体”;对房地产的实物还可从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态;土地是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间;建筑物包括房屋和构筑物,又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。上述内容用框图表示,见图2-5。

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