房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　估价(valuation，appraisal)与通常意义上的定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策提供参考依据。定价通常是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某些目的或需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于价值。

　　房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的潜在客户群是如何思考和分析其价格的，即要模拟该估价对象潜在客户群的思维进行估价，避免以自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

　　【2007年试题】房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

　　A.发明

　　B.发现

　　C.创造

　　D.确定

　　答案：B

　　【2012年试题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

　　D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

　　答案：B