2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第六章第一节

　　第一节　市场法概述

　　1.市场法的含义

　　也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格

　　本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值

　　2.市场法的理论依据

　　替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

　　3.市场法适用的估价对象

　　市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺 标准厂房 房地产开发用地

　　不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少，很少发生交易，可比性很差

　　下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有(　)。【2009年真题】

　　A.标准厂房

　　B.房地产开发用地

　　C.行政办公楼

　　D.写字楼

　　E.在建工程

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例;在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

　　4.市场法估价需要具备的条件

　　在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易

　　三类修正：

　　交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同

　　市场状况调整——成交日期与估价时点不同(两个时点上的房地产市场状况不同)

　　房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同

　　5.市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取

　　如：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期

　　6.市场法估价的操作步骤(熟悉)

　　搜集交易实例

　　选取可比实例

　　对可比实例的成交价格进行适当的处理(即修正)

　　求取比准价格