2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第三章第二节

　　房地产价格和价值的种类

　　1.价值、使用价值和交换价值

　　使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用

　　交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值

　　关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。

　　房地产既有使用价值也有交换价值

　　2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价格

　　成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。(两个特点：是已经完成的事实，是个别价格)

　　【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系

　　当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。

　　三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价。

　　最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间

　　实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力

　　【重点】买方市场与卖方市场

　　买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。﹙08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征﹚

　　卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。﹙05～07年国内房地产市场是典型的卖方市场﹚

　　例题：(判断题)在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。(　) 【2008年真题】

　　『正确答案』对

　　『答案解析』卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。

　　正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。

　　条件(7个)

　　■公开市场

　　■交易对象本身具备市场性

　　■众多的买者和卖者

　　■买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿

　　■理性且自私的经济行为(经济人假定)

　　■买者和卖者都具有完全信息

　　■适当的期间完成交易

　　按土地出让方式划分的成交价格

　　招标成交价-可实现高地价

　　拍卖成交价-最能抬高地价

　　挂牌成交价-可实现高地价

　　协议成交价-一般会降低地价

　　一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。

　　市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(平均数、中位数或众数)

　　理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格

　　【辨析】市场价格和理论价格

　　市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格

　　理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格

　　正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动

　　但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格

　　【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系

　　成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动

　　房地产估价是评估房地产的市场价格

　　评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。它不是事实，但有可能成为成交价格。好的评估价值=正常成交价格=市场价格

　　同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内

　　【辨析】比准价格、积算价格、收益价格

　　收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格

　　成本法的积算价格倾向于最低卖价

　　市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格

　　正常市场情况下，比准价格与收益价格基本一致

　　房地产泡沫情况下，比准价格大大高于收益价格。反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。

　　市场不景气情况下，积算价格大大高于比准价格或收益价格。反过来，也成立。

　　例题：下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是(　)。【2006年真题】

　　A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

　　C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

　　D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致

　　B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格

　　D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格

　　例题：[判断题]在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。2009年真题

　　『正确答案』正确

　　3.市场价值、非市场价值(快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值)

　　市场价值(5+3条件)

　　一般条件(5个)①交易双方自愿交易②利己动机进行交易③交易双方精明谨慎，了解交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价

　　隐含条件(3个)①最高最佳使用②继续使用(持续利用)③市场参与者与集体观念和行为

　　特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准。

　　例题：(判断题)城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。【2007年真题】

　　『正确答案』错

　　非市场价值5种

　　快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值

　　谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则(高估风险与费用，低估收益)评估出的价值。一般低于市场价值。如抵押价值。

　　例题：(判断题)房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。(　) 【2008年真题】

　　『正确答案』错

　　在用价值指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次，它可能是最高最佳使用，也可能不是。当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。

　　例题：(判断题)房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。(　) 【2008年真题】

　　『正确答案』错

　　『答案解析』当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。