房地产估价师

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2016房地产估价师《理论与方法》章节讲义:第七章(7)

来源 :中华考试网 2016-01-11

  第七章 收益法及其运用

  第七节 投资组合技术和剩余技术

  投资组合技术:

  针对本知识点提问?投资组合技术(band of investment technique)主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合。

  (一)土地与建筑物的组合

  运用直接资本化法估价,由于估价对象不同,如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值,采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

  (二)抵押贷款与自有资金的组合

  在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会,购买房地产的资金通常由两部分组成:一部分是自有资金(或称权益资本),另一部分是抵押贷款。因此,房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对报酬的要求:贷款人(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬,自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。

  剩余技术:

  针对本知识点提问?剩余技术(residual technique)是当已知整体房地产的净收益、其中某个组成部分的价值和各个组成部分的资本化率或报酬率时,从整体房地产的净收益中扣除归属于已知组成部分的净收益,求出归属于另外组成部分的净收益,再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化,得出房地产中未知组成部分的价值的方法。此外,把求出的未知组成部分的价值加上已知组成部分的价值,还可以得到整体房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术,另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

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