第七章 收益法及其运用

　　第七节 投资组合技术和剩余技术

　　投资组合技术：

　　针对本知识点提问?投资组合技术(band of investment technique)主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合。

　　(一)土地与建筑物的组合

　　运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

　　(二)抵押贷款与自有资金的组合

　　在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分组成：一部分是自有资金(或称权益资本)，另一部分是抵押贷款。因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对报酬的要求：贷款人(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。

　　剩余技术：

　　针对本知识点提问?剩余技术(residual technique)是当已知整体房地产的净收益、其中某个组成部分的价值和各个组成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知组成部分的净收益，求出归属于另外组成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知组成部分的价值的方法。此外，把求出的未知组成部分的价值加上已知组成部分的价值，还可以得到整体房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。