第七章 收益法及其运用

　　第六节 直接资本化法

　　直接资本化法概述：针对本知识点提问?

　　(一)直接资本化法的含义及基本公式

　　直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，具体称为收益乘数法。

　　预测的未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。可用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益。

　　(二)几种收益乘数法

　　对应着不同的收益类型，收益乘数有潜在毛收入乘数(potential gross income multiplier，PGIM)、有效毛收入乘数(effective gross income multiplier，EGIM)和净收益乘数(net income multiplier，NIM)。相应地，收益乘数法有潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

　　资本化率和收益乘数的求取方法：

　　针对本知识点提问? 资本化率和收益乘数都可采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益期限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。资本化率(R)还可通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系(见后面"资本化率与报酬率的区别和关系")及投资组合技术(见本章第六节)求取。

　　资本化率与报酬率的区别和关系：

　　针对本知识点提问? 资本化率(R)和报酬率(y)都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者又有很大的区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常用未来第一年的净收益除以价格来计算)，仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。

　　直接资本化法与报酬资本化法的比较：针对本知识点提问?

　　(一)直接资本化法的优缺点

　　直接资本化法的优点是：①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。

　　但由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%，而选取的房地产的净收益每年上涨3%，如果以该房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。

　　(二)报酬资本化法的优缺点

　　报酬资本化法的优点是：①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。

　　但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的收益率来确定估价对象的报酬率。