第七章 收益法及其运用

　　第五节 报酬率的求取

　　报酬率的实质：

　　针对本知识点提问?报酬率(yield rate，Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义及其之间的区别。投资回收是指所投入资本的收回，即保本。投资回报是指所投入资本全部收回以后的额外所得，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行得到的利息。

　　报酬率的求取方法：

　　针对本知识点提问?了解了报酬率的实质后，下面介绍求取报酬率的三种主要方法。这些方法都有一些前提条件，如要求房地产市场较发达等。

　　(一)累加法

　　累加法(built-up method)是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

　　(二)市场提取法

　　市场提取法(market extraction method)是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。

　　(三)投资报酬率排序插入法

　　收益法估价采用的报酬率是典型投资者在房地产置业投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以可通过与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。