第九章　物业管理制度与政策

　　多项选择题(多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　1.《物业管理条例》确立的基本制度包括(　)。

　　A.业主大会制度

　　B.管理规约制度

　　C.住宅小区治安管理制度

　　D.住宅小区综合验收制度

　　E.住宅专项维修资金制度

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是物业管理的基本制度。《物业管理条例》确立了七项物业服务的基本制度，分别是：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。参见教材P223～P225。 

　　2.物业管理服务收费的计费方式主要包括(　)。

　　A.包干制

　　B.酬金制

　　C.社会服务费

　　D.社区服务费

　　E.一般服务费

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。参见教材P226。

　　3.物业服务收费的费用构成包括(　)。

　　A.物业管理服务人员的工资

　　B.物业管理区域的清洁卫生费用

　　C.物业管理区域的绿化养护费用

　　D.办公费用

　　E.物业共用设备的大修费用

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。参见教材P227。

　　4.可用住宅专项维修资金进行维修的住宅共用的部位有(　)。

　　A.屋顶

　　B.户外墙面

　　C.基础

　　D.楼梯间

　　E.绿地

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。参见教材P229。

　　5.下列对物业服务企业说法正确的是(　)。

　　A.物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质

　　B.在物业服务区域内，对个别业主的不当行为只能够听之任之

　　C.物业服务企业需要一定数量的高素质管理和技术人员

　　D.国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度

　　E.物业管理行业实行市场准入制度

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是物业管理的基本制度。选项B错误，在物业服务区域内，对个别业主的不当行为不能够听之任之，个体利益应当服从整体利益。参见教材P224。

　　6.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支(　)。

　　A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位改造费用

　　B.有线电视的维修、养护费用

　　C.因人为损坏住宅共用设施设备所需的修复费用

　　D.供电、供气、供热的维修、养护费用

　　E.电梯更新

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金的使用。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。参见教材P230。

　　7.下列属于物业管理的基本特征(　)。

　　A.社会化

　　B.专业化

　　C.市场化

　　D.职业化

　　E.现代化

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。参见教材P219。