第六章　房地产交易管理制度与政策

　　多项选择题(多项选择题每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;选错或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

　　1.下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A.共有的房地产

　　B.人民法院查封的房地产

　　C.出租的房地产

　　D.设有地役权的房地产

　　E.尚未注销异议登记的房地产

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。选项A共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;选项CD出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。

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　　2.同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有(　)。

　　A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿

　　B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿

　　C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

　　D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

　　E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

　　3.在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有(　)。

　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

　　E.进行现场实地考察

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。参见教材P146。

　　4.最高额抵押权确定的情形有(　)。

　　A.最高额抵押权已转让

　　B.新的债权不可能发生

　　C.抵押财产被查封

　　D.约定债权确定期限届满

　　E.最高额抵押权设立满一年

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P147。

　　5.《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有(　)。

　　A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

　　B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

　　C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

　　D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

　　E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请求人民法院变卖抵押房地产

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。参见教材P148。

　　6.下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A.集体所有的土地使用权

　　B.村办企业厂房

　　C.列入城市房屋拆迁范围的房屋

　　D.宅基地

　　E.已经设定抵押权的房地产

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。

　　7.下列关于房地产抵押的表述中，正确的有(　)。

　　A.村办企业的厂房可以抵押

　　B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

　　C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

　　D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效

　　E.同一房地产不得设定两个以上抵押权

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。

　　8.某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有(　)。

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。

　　9.下列房地产中，不得转让的有(　)。

　　A.10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产

　　B.未解决权属争议的房地产

　　C.设定了抵押权的房地产

　　D.已被依法查封的房地产

　　E.已列入城市征收范围内的房屋

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。参见教材P142。

　　10.商品房现售条件与预售条件的不同之处有(　)。

　　A.已通过竣工验收

　　B.取得建设工程规划许可证

　　C.取得建设用地使用权证书

　　D.取得建筑工程施工许可证

　　E.物业管理方案已落实

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。商品房预售的条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　商品房现售，必须符合以下条件：(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。参见教材P128～130。

　　11.成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有(　)。

　　A.客厅

　　B.卧室

　　C.厨房

　　D.卫生间

　　E.封闭阳台

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。参见教材P135。

　　12.下列房地产不得抵押的有(　)。

　　A.幼儿园的教学楼

　　B.某大学的校办工厂

　　C.依法查封的房屋

　　D.正在建造的商品房

　　E.已出租的商品房

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。《城市房地产抵押管理办法》也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(5)依法不得抵押的其他房地产。参见教材P142。

　　13.下列房地产中，属于可以转让的有(　)。

　　A.被查封的房地产

　　B.异议登记期间的房地产

　　C.抵押权人同意转让的房地产

　　D.购买已满五年的经济适用住房

　　E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。参见教材P122～123。

　　14.商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形有(　)。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋继承

　　C.变更房屋用途

　　D.房屋买卖

　　E.经出租人同意转租房屋

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P137。

　　15.王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有(　)。

　　A.按贷款发放的先后顺序

　　B.按贷款数额的大小顺序

　　C.按各银行起诉的先后顺序

　　D.按贷款合同签订的先后顺序

　　E.按房地产抵押登记的先后顺序

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

　　16.下列关于共有房屋的表述正确的是(　)

　　A.共有房屋是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权

　　B.按份共有人可以转让其所拥有的份额，须经其他共有人同意

　　C.除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意

　　D.具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可以请求分割

　　E.共同共有房屋分割后，变为按份共有的房屋，按份共有房屋的所有权人可以自由处分分割所得份额

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是共有房屋的转让。按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意。参见教材P126。