第十章　房地产税收制度与政策

　　单项选择题(单项选择题每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

　　1.按税法规定，订立商品房销售合同应缴纳(　)。

　　A.印花税

　　B.契税

　　C.增值税

　　D.土地增值税

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是印花税。印花税的纳税人为在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人。包括外商独资企业和外籍人员。其税目包括：合同及具有合同性质的各种凭证;产权转移书据(含土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同);营业账簿;权利、许可证照;经财政部确定征税的其他凭证。参见教材P257。

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　　2.通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以(　)作为取得建设用地使用权所支付的金额。

　　A.使用土地期间投入的基础设施费

　　B.使用土地期间投入的公共配套设施费

　　C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用

　　D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

　　3.王某已有一套住房，2009年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2016年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税(　)万元。

　　A.0

　　B.4

　　C.24

　　D.25

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税=(125-5)万元×20%=24万元。参见教材P257。

　　4.2017年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为(　)元。

　　A.80

　　B.160

　　C.200

　　D.240

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是住房租赁税收优惠政策。个人出租住房取得收入，按4%税率征收房产税。2000×4%=80元。参见教材P261。

　　5.土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为(　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。参见教材P241。

　　6.耕地占用税实行(　)。

　　A.比例税率

　　B.累进税率

　　C.比例税率和定额税率

　　D.定额税率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是适用税额。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：(1)以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，10元～50元/m2;(2)人均耕地在1亩～2亩(含2亩)的地区，8元～40元/m2;(3)人均耕地在2亩～3亩(含3亩)的地区，6元～30元/m2;(4)人均耕地在3亩以上的地区，5元～25元/m2。参见教材P239。

　　7.某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税的最低税额为(　)万元。

　　A.1.44

　　B.1.68

　　C.1.92

　　D.2.16

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值;商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。本题为企业自用的地下商业用房，则最低额应税房产原值为房屋原价的70%。应纳房产税税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2%=200×70%×1.2%=1.68。参见教材P236。

　　8.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为(　)万元。

　　A.330

　　B.350

　　C.440

　　D.870

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是税率和应纳税额的计算。(1)土地增值额=2900万元-1800万元=1100万元。(2)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%-扣除项目×5%=1100×40%-1800×5%=350万元。参见教材P241。

　　9.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米(　)元。

　　A.0.4～8

　　B.0.4～12

　　C.0.6～12

　　D.0.9～18

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是税率和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：(1)大城市1.5～30元;(2)中等城市1.2～24元;(3)小城市0.9～18元;(4)县城、建制镇、工矿区0.6～12元。考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%;经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。参见教材P237。

　　10.对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在(　)以上的，应进行土地增值税的清算。

　　A.55%

　　B.65%

　　C.75%

　　D.85%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。《关于土地增值税若干问题的通知》规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。参见教材P245。

　　11.城镇土地使用税采用分类分级的(　)税率。

　　A.比例

　　B.超额累进

　　C.全额累进

　　D.幅度定额

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是税率和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。参见教材P237。

　　12.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和(　)的，免征土地增值税。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是扣除项目。下列情况免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的;(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。参见教材P243。

　　13.将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据(　)不同来划分的。

　　A.课税主体

　　B.课税对象

　　C.税基

　　D.税率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是税收制度及构成要素。课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。参见教材P232。

　　14.房产税是以(　)为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

　　A.土地使用权

　　B.房产人

　　C.房产

　　D.纳税人

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是课税对象。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。土地使用权、房产人、纳税人不是房产税的课税对象。参见教材P234。

　　15.产权属于全民所有的，其房产税(　)。

　　A.不需缴纳

　　B.由经营管理的单位和个人缴纳

　　C.由城市房地产管理部门缴纳

　　D.由房屋的所有者缴纳

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。参见教材P234。

　　16.非出租的房产，以(　)为房产税计税依据。

　　A.房产原值

　　B.房产净值

　　C.房产原值一次减除10%～30%后的余值

　　D.房产净值一次减除10%～30%后的余值

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。参见教材P234。

　　17.土地增值税的扣除项目不包括(　)。

　　A.取得土地使用权时所支付的金额

　　B.契税

　　C.土地开发成本

　　D.土地开发费用

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是扣除项目。土地增值税的扣除项目为：(1)取得土地使用权时所支付的金额;(2)土地开发成本、费用;(3)建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。参见教材P242。

　　18.下列行为中，应征土地增值税的是(　)。

　　A.继承房地产

　　B.赠与房地产

　　C.出售房地产

　　D.出租房地产

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是土地增值税。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项AB均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。参见教材P241。

　　19.下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是(　)。

　　A.民营企业占用的土地

　　B.公园自用的土地

　　C.国有企业占用的土地

　　D.间接用于农业的生产用地

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是减税、免税。对下列土地免征城镇土地使用税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年;(7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。纳税人缴纳土地使用税确有困难，需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。参见教材P238。

　　20.经营性自用的地下房产缴纳房产税的计税依据是(　)。

　　A.房产原值

　　B.房产净值

　　C.房产余值

　　D.房产市场价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。自用的地下建筑，按以下方式计税：(1)工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。(2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。参见教材P236。

　　21.张某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，2017年应缴纳房产税最多为(　)元。

　　A.4200

　　B.5040

　　C.5400

　　D.6480

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值×[1-(10%～30%)]×1.2%，所以最大=100万×60%×[1-10%]×1.2%=6480元。参见教材P236。

　　22.下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是(　)。

　　A.接受遗赠房地产

　　B.购买经济适用住房

　　C.城镇职工第一次购买公有住房

　　D.购买90m2以下且属于该家庭唯一住房

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征;(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。参见教材P247。

　　23.下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是(　)。

　　A.子女继承取得房屋

　　B.以获奖方式取得房屋

　　C.接受赠与境外别墅

　　D.住房所有权更正为夫妻共有

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是其他有关具体规定。对于法定继承和婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。参见教材P246。

　　24.2012年，王某出租住房免征(　)。

　　A.增值税

　　B.个人所得税

　　C.房产税

　　D.城镇土地使用税

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。参见教材P261。

　　25.房产税按(　)计征。

　　A.日

　　B.月

　　C.年

　　D.季度

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是纳税地点和纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。参见教材P235。

　　26.下列不属于减免房产税的是(　)。

　　A.公园管理用房

　　B.高校教室

　　C.出租的住房

　　D.中科院实验室

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是减税、免税。下述房产免征房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。(4)个人所有非营业用的房产。对房地产开发企业开发的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。(5)经财政部批准免税的其他房产。参见教材P235。

　　27.土地增值税的课税对象是(　)。

　　A.转让国有土地上的房地产

　　B.赠与房地产

　　C.转让房地产

　　D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是课税对象和计税依据。土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。参见教材P241。

　　28.2015年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按(　)计征企业所得税。

　　A.12%

　　B.18%

　　C.25%

　　D.33%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是企业所得税。企业所得税的税率为25%。参见教材P253。