第九章　物业管理制度与政策

　　单项选择题(单项选择题每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意)

　　1.万科地产开发一小区，在物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是(　)。

　　A.居委会

　　B.业主委员会

　　C.物业服务企业

　　D.业主大会

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。参见教材P223。

　　2.业主交存的住宅专项维修资金属于(　)所有。

　　A.业主

　　B.业主大会

　　C.业主委员会

　　D.物业服务企业

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P225。

　　3.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权(　)。

　　A.属于房地产开发企业

　　B.属于业主共有

　　C.属于物业服务企业

　　D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。参见教材P222。

　　4.下列不属于物业管理服务的基本内容的是(　)。

　　A.物业共用设备设施的运行、维护和管理

　　B.环境卫生、绿化管理服务

　　C.业主自用部位的维护与管理

　　D.物业档案资料的管理

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是物业管理服务的基本内容。物业管理服务的基本内容主要有以下几项：(1)物业共用部位的维护与管理;(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;(3)环境卫生、绿化管理服务;(4)机动车和非机动车的停放管理;(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;(6)物业装饰装修管理服务;(7)物业档案资料的管理。另外，针对不同类型、不同档次物业的具体特点，业主与物业服务企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。参见教材P220。

　　5.下列对《物业管理条例》规定物业服务企业承接物业说法错误的是(　)。

　　A.应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

　　B.应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续

　　C.建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

　　D.建设单位、业主委员会无须向物业服务企业移交有关资料

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是物业承接查验制度。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。参见教材P224。

　　6.《物业管理条例》规定(　)应当在销售物业之前，制定临时管理规约。

　　A.建设单位

　　B.监理单位

　　C.业主委员会

　　D.房地产管理部门

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是管理规约制度。《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等依法做出约定。参见教材P224。

　　7.下列关于物业服务招投标制度说法错误的是(　)。

　　A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征

　　B.鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离

　　C.通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业

　　D.必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业做了明确规定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。《条例》鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业做了明确规定。参见教材P224。

　　8.下列有关物业服务企业资质管理制度描述错误的是(　)。

　　A.物业服务具有公共产品的性质

　　B.物业服务企业和业主只在短时间保持密切联系

　　C.物业服务具有一定的专业性

　　D.国家对从事物业服务活动的企业实行资质管理制度

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是关物业服务企业资质管理制度。物业服务企业还有与业主长时间保持密切联系的特点。参见教材P225。

　　9.固定资产残值率按(　)计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

　　A.1%～3%

　　B.2%～5%

　　C.3%～5%

　　D.5%～7%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是物业服务定价成本监审。固定资产残值率按3～5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。参见教材P229。

　　10.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积(　)以上的业主且占总人数(　)以上的业主同意。

　　A.1/3，2/3

　　B.2/3，2/3

　　C.2/3，4/5

　　D.4/5，4/5

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。

　　11.实行包干制的物业服务费，其构成不包括(　)。

　　A.物业服务成本

　　B.法定税费

　　C.物业服务企业的酬金

　　D.物业服务企业的利润

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。参见教材P227。

　　12.管理规约由(　)制定并修订。

　　A.业主大会

　　B.业主委员会

　　C.一半以上业主

　　D.全体业主和物业管理企业共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是管理规约制度。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的规约生效时临时管理规约终止。参见教材P224。