第五章　房地产开发经营管理制度与政策

　　单项选择题(单项选择题每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

　　1.2017年甲公司开发建设普通商品住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.1000

　　B.1250

　　C.1500

　　D.1750

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000(万元)。参见教材P108。

　　2.房地产开发企业在商品房销售过程中应实行(　)制度。

　　A.住宅质量保险和住宅质量保证书

　　B.商品房预售许可证和住宅质量保证书

　　C.住宅使用说明书和住宅质量保证书

　　D.住宅使用说明书和住宅质量保修书

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。请记准开发企业两书的名称。参见教材P113。

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　　3.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅(　)之日起计算。

　　A.竣工

　　B.竣工验收

　　C.入住

　　D.交付

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P113。

　　4.以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的(　)，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。参见教材P107。

　　5.房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从(　)之日起计算。

　　A.工程竣工

　　B.物业验收合格

　　C.购房人实际入住

　　D.开发企业向购房人交付房屋

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P113。

　　6.某房地产开发公司2009年9月拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于(　)万元。

　　A.2000

　　B.2500

　　C.3000

　　D.3500

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。此题中开发的是高档住宅项目，是2009年9月开发，所以资本金比例要求为总投资的30%，即30%×1亿元=3(千万元)。参见教材P108。

　　7.禁止发布房地产广告的是(　)。

　　A.尚未竣工的房地产

　　B.已设定抵押的房地产

　　C.预售房地产，但未取得该项目预售许可证的房地产

　　D.没有选聘物业管理企业的房地产

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。禁止发布房地产广告的情形主要有：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;(2)在未经国家征收的集体所有的土地上建设的;(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的房地产;(5)权属有争议的;(6)违反国家有关规定建设的;(7)不符合工程质量标准，验收不合格的;(8)法律规定禁止的其他情形。参见教材P116。

　　8.《房地产开发项目手册》是为了加强房地产开发项目的(　)管理而设定的。

　　A.质量

　　B.资金

　　C.进度

　　D.动态

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是项目手册制度。房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。参见教材P110。

　　9.根据国家有关法规，闲置土地满(　)未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

　　A.6个月

　　B.1年

　　C.2年

　　D.3年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。参见教材P108。

　　10.向购房人承担房地产开发项目质量责任的是(　)。

　　A.设计单位

　　B.施工单位

　　C.监理单位

　　D.房地产开发企业

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。参见教材P109。

　　11.转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的(　)以上。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.35%

　　D.50%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。参见教材P111。

　　12.项目转让人应当(　)通知被拆迁人。

　　A.书面

　　B.电话

　　C.口头

　　D.当面

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。参见教材P112。

　　13.土地闲置需要征收土地闲置费的是(　)。

　　A.该区域发生洪涝灾害

　　B.规划修改

　　C.发现古人活动遗址

　　D.银行贷款没有落实

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。参见教材P108。

　　14.下列不能够用于投资资本金的是(　)。

　　A.工业产权

　　B.非专利技术

　　C.土地使用权

　　D.借款

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。借款是债务性资金。参见教材P107。

　　15.下列不能够用划拨土地的是(　)。

　　A.经济适用住房

　　B.廉租住房

　　C.高等学校教学楼

　　D.普通商品房

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。普通商品房用地应为出让土地。参见教材P106。