房屋租赁管理

　　【2014年真题】成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有(　)。

　　A.客厅

　　B.卧室

　　C.厨房

　　D.卫生间

　　E.封闭阳台

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。参见教材P135。

　　【2016年真题】房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过(　)年。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。参见教材P136。

　　【2015年真题】《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得(　)。

　　A.转让该房屋

　　B.单方面提高租金水平

　　C.抵押该房屋

　　D.与承租人协议变更合同

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。参见教材P136。

　　【例题】房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。参见教材P136。

　　【2015年真题】商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是(　)。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋继承

　　C.变更房屋用途

　　D.房屋买卖

　　E.经出租人同意转租房屋

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承、买卖转让或经出租人同意转租房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。

　　【2015年真题】承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。参见教材P137。

　　【2012年真题】房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。

　　【2015年真题】承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。参见教材P138。

　　【例题】下列关于房屋转租的表述中，正确的有(　)

　　A.需经出租人口头同意，并与次承租人订立转租合同

　　B.需经出租人书面同意

　　C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期

　　D.转租合同经租赁登记备案方可生效

　　E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋转租。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。参见教材P138。