房地产开发企业的管理

　　【例题】新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。参见教材P105。

　　【2015年真题】国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。参见教材P106。

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　　【2016年真题】某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是(　)万元。

　　A.400

　　B.600

　　C.700

　　D.1000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。参见教材P107。

　　【2017年真题】2016年甲公司开发建设某保障性住房项目，总投资为5000万元，其投资项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.1000　　B.1250

　　C.1500　　D.1750

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%=1000(万元)。参见教材P108。

　　【2012年真题】普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P108。

　　【2011年真题】2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是(　)。

　　A.20%　　B.25%

　　C.30%　　D.35%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P108。

　　【例题】2016年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元×20%=4000万元。参见教材P108。

　　【2016年真题】取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或政府的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P108。

　　【例题】国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

　　A.使用土地

　　B.开发建设单位进行实质性投入的日期

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用证取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。参见教材P108。

　　【2017年真题】购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。参见教材P109。

　　【2016年真题】新建商品房的质量问题由(　)承担责任。

　　A.勘察设计单位

　　B.施工企业

　　C.工程监理单位

　　D.房地产开发企业

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。参见教材P109。

　　【2014年真题】向购房人承担房地产开发项目质量责任的是(　)

　　A.设计单位

　　B.施工单位

　　C.监理单位

　　D.房地产开发企业

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。参见教材P109。

　　【2016年真题】只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。参见教材P109。

　　【2011年真题】购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构不合格的，仍有权退房。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。参见教材P109。

　　【例题】已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。

　　【例题】因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。

　　【例题】购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有(　)。

　　A.使用一年后发现屋面漏水

　　B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

　　C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

　　D.尚未使用即发现下水管道堵塞

　　E.下雨时发现外墙渗水

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。参见教材P109。

　　【2012年真题】以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。

　　【2013年真题】转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的(　)以上。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.35%

　　D.50%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。

　　【2011年真题】按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。

　　【2016年真题】以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材P111。

　　【2017年真题】转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到(　)备案。

　　A.城乡规划主管部门

　　B.工程建设主管部门

　　C.房地产开发主管部门

　　D.不动产登记机构

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P112。

　　【2013年真题】转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P112。

　　【例题】房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅(　)之日起计算。

　　A.竣工

　　B.竣工验收

　　C.入住

　　D.交付

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。参见教材P113。

　　【例题】房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称、中介服务代理机构名称、预售许可证号。

　　【例题】房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求中，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。参见教材P115。

　　【例题】房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。参见教材P115。

　　【例题】在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有(　)等。

　　A.屋面防水

　　B.管道渗漏

　　C.顶棚抹灰层脱落

　　D.管道堵塞

　　E.卫生洁具

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期为3年，管道堵塞的保修期为2个月。参见教材P113。

　　【2015年真题】未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。参见教材P116。

　　【例题】根据有关规定，可以发布房地产广告的是(　)。

　　A.在集体土地上建设的房屋

　　B.取得预售许可证的商品房

　　C.经验收不合格的商品房

　　D.权属有争议的房屋

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。参见教材P116。

　　【2014年真题】(多选)未取得预售许可证，乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为(　)。

　　A.制作公共车身广告介绍该项目名称

　　B.向前来参观者免费发放VIP卡

　　C.在项目销售大厅展示项目沙盘

　　D.在房地产展销会上预售房屋

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。由于未取得预售许可证，所以不能发布广告。参见教材P116。