【例题】下列关于房地产抵押规定的表述中，正确的有(　)。

　　A.一宗房地产不得分割抵押

　　B.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押

　　C.以共有的房地产抵押的，抵押人必须事先征得其他共有人书面同意

　　D.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

　　E.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以合同约定的内容为准

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。参见教材P122。

　　【例题】抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

　　【2011年真题】张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法中，正确的有(　)。

　　A.该房屋的所有权仍属于张某

　　B.张某应将该房屋交给甲银行使用

　　C.经甲银行书面同意，张某可以出售该房屋

　　D.未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效

　　E.该房屋所有权证书应交甲银行持有

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。选项D错误，订立抵押合同前房屋已出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后房屋出租的，不能说合同无效，而只能说租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，发生问题抵押人承担赔偿责任;如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。选项E错误，该房屋所有权证书应由张某持有，甲银行获得他项权利证书。参见教材P122。

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　　【2012年真题】下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A.共有的房地产

　　B.人民法院查封的房地产

　　C.出租的房地产

　　D.设有地役权的房地产

　　E.尚未注销异议登记的房地产

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的房地产。选项A，共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;选项C、D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。参见教材P122。

　　【2013年真题】抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。参见教材P123。

　　【2014年真题】抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。参见教材P123。

　　【2014年真题—综合分析题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：改项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。

　　1.甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为(　)平方米。

　　A.10000　　　　B.11000

　　C.14000　　　　D.15000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。被依法查封的房地产不能进行抵押。参见教材P122。

　　2.甲公司转让该项目给丁公司不需要(　)。

　　A.乙银行同意

　　B.人民法院解除查封

　　C.规划部门同意

　　D.房屋登记机构批准

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。房地产转让无需取得规划部门的同意，本题中有1000平米是被查封的，而对于被查封的部分也是不能转让的。参见教材P105、106。

　　【例题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料费

　　B.拖欠的建筑工人工资

　　C.抵押担保债权

　　D.出租房屋租金

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P125。

　　在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查;全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片;处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。

　　【例题】在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是(　)。

　　A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B.对估价对象进行实地查看

　　C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。参见教材P125。

　　房地产抵押估价报告要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况;披露估价对象已设定的抵押权;对估价对象的变现能力分析;披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响;将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。

　　对由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年 。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

　　【例题】房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得超过一年。

　　A.估价时点　　　　　　　B.估价委托日

　　C.估价报告出具日　　　　D.估价开始作业日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125 　　【例题】某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有(　)。

　　A.该抵押属一般房地产抵押

　　B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。

　　有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P124。

　　【例题】最高额抵押权确定的情形有(　)。

　　A.最高额抵押权已转让

　　B.新的债权不可能发生

　　C.抵押人破产

　　D.约定的债权确定期限届满

　　E.抵押财产被查封

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。

　　【例题】甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。

　　A.0.3　　　　B.0.5

　　C.0.8　　　　D.1.0

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P125。

　　【2012年真题】根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。参见教材P124。 　　【例题】《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有(　)。

　　A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

　　B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

　　C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

　　D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

　　E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。参见教材P125。

　　【2012年真题】同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有(　)。

　　A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿

　　B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿

　　C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

　　D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

　　E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P126。

　　【例题】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。参见教材P126。

　　抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　【例题】抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。本题考查的是房地产抵押权的实现。参见教材P126。 　　【例题】人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　)确定。

　　A.房地产估价机构

　　B.人民法院

　　C.抵押权人

　　D.人民法院和房地产估价机构共同

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P126。

　　【例题】人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由(　)参照评估价确定。

　　A.人民法院

　　B.估价机构

　　C.拍卖师

　　D.竞买人

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P126。

　　【例题】下列关于抵押的表述中，不正确的是(　)。

　　A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

　　B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

　　C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

　　D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产。

　　【例题】如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。参见教材P126。

　　。