16.商品房买卖合同的内容应当由(　)。

　　A.房地产行政主管部门确定

　　B.工商行政管理部门确定

　　C.房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定

　　D.商品房买卖当事人约定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同;住房城乡建设部和国家工商总局印发《商品房买卖合同示范文本》，供商品房买卖当事人在签订合同时参考。参见教材P114。

　　17.下列关于房屋租赁期说法正确的是(　)

　　A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定

　　B.房屋的租赁期不得少于6个月

　　C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，一般不得超过20年

　　D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过的，是超过部分而不是整个房屋租赁合同无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。参见教材P118。

　　18.已抵押的房屋(　)。

　　A.不能转让

　　B.可以转让但只能转给抵押权人

　　C.可以转让但必须告知抵押权人

　　D.可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。参见教材P123。

　　19.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人(　)。

　　A.有权退房

　　B.有权要求开发公司承担违约责任

　　C.有权要求开发公司赔偿损失

　　D.无权退房

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P116。

　　20.下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是(　)。

　　A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

　　B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

　　C.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效

　　D.乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的建设用地使用权可以单独设定抵押

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。

　　(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

　　(4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

　　(5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

　　(6)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　(7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

　　(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

　　(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

　　(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　　(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　　(12) 企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

　　(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

　　(14)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　　(15)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

　　(16) 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　(17) 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。

　　(18)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

　　(19)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

　　(20)抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。参见教材P122～124。

　　21.房地产开发企业不得采取(　)的方式销售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取预售款

　　C.收取定金

　　D.返本销售

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。销售中禁止的行为包括：

　　1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。参见教材P113。

　　22.折价处置抵押房地产的，应当参照(　)。

　　A.原购买价

　　B.重建价格

　　C.重置价格

　　D.市场价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押房地产折价或变卖的，应当参照市场价格。参见教材P127。

　　23.新建商品住房转让手续费由(　)承担。(2014年真题)

　　A.转让方

　　B.销售代理人

　　C.受让方

　　D.转让方和受让方共同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产交易手续费。新建商品房的转让手续费由转让方承担。参见教材P104。

　　24.当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定(　)。(2014年真题)

　　A.债务履行期限

　　B.被担保的债权数额

　　C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

　　D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押合同。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。参见教材P124。